Kredyt hipoteczny

Zakup własnych czterech kątów jest drogą inwestycją i nie każdy ma wystarczająco gotówki, by pozwolić sobie na realizację tego marzenia tylko w oparciu o własne oszczędności. W związku z tym, na rynku możemy się spotkać z różnymi produktami bankowymi, które umożliwiają urzeczywistnienie tego celu. Należą do nich:

1. Kredyt hipoteczny, któremu poświęcona jest dalsza część tego artykułu
2. Kredyt mieszkaniowy - rodzaj kredytu hipotecznego przeznaczony wyłącznie na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego lub garażu
3. Pożyczka hipoteczna - produkt bankowy, który może być przeznaczony na dowolny cel, a zabezpieczeniem jego spłaty jest hipoteka na określonej nieruchomości. Można ją zaciągnąć na dużą kwotę i długi okres regulowania zobowiązania. Cechuje się niskim oprocentowaniem, jednak jest produktem droższym od kredytu hipotecznego. Zwykle kwota pożyczki hipotecznej jest nie większa niż 70% nieruchomości.
4. Kredyt gotówkowy - produkt bankowy pozwalający na uzyskanie dużej gotówki, która może być przeznaczona na dowolny cel. Maksymalna kwota kredytowania jest niższa niż w przypadku kredytu hipotecznego, maksymalny okres spłaty jest zdecydowanie krótszy, a miesięczna rata będzie, w związku z tym, wyższa. Procedura jest jednak o wiele mniej skomplikowana i nie ma konieczności zabezpieczania spłaty przez hipotekę na nieruchomości.

Według doradców z zakresu bankowości, kredyt hipoteczny jest świadczeniem o charakterze długotrwałym udzielanym Klientowi przez bank na konkretny cel, związany z kupnem mieszkania, domu lub działki, jak również ich remontem. Cechuje się niskim oprocentowaniem, jednak z racji długiego czasu spłaty, kwota naliczonych odsetek jest wysoka. W związku z tym, można powiedzieć, że jest to stosunkowo drogi produkt bankowy. Podstawowym obwarowaniem kredytu hipotecznego jest zabezpieczenie należności w formie hipoteki, a więc zmniejszonego prawa klienta do nieruchomości. Jednakże, wedle definicji, nie musi być to jedyna gwarancja spłaty, a kredytobiorca może poręczyć również innymi obecnie posiadanymi czy przyszłymi funduszami. Do udzielenia kredytu hipotecznego niezbędne jest podpisanie umowy, która, na podstawie art. 3 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredytach hipotecznych oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, jest dokumentem, w którym zawarte są warunki, na podstawie których kredytodawca udziela kredytobiorcy kredytu hipotecznego. Na jej podstawie, bank deklaruje wypłatę odpowiedniej kwoty w określonej walucie na ustalony cel, natomiast klient - spłatę w ratach uwzględniając prowizję i naliczone odsetki. Ponadto, umowa kredytowa powinna zawierać informacje o koniecznych do wykupienia produktach dodatkowych, takich jak ubezpieczenie. Ponadto, istnieje możliwość łączenia wyżej wymienionych celów w ramach jednego kredytu, np. kupna domu lub mieszkania i jego remontu czy zakupu działki i budowy domu. Wtedy wypłacanie kredytu najczęściej jest podzielone na części, spośród których każda przeznaczona jest na konkretne działania. Jednak, czasami, może się zdarzyć, że zaciągnięty kredyt hipoteczny nie jest w stanie pokryć wszystkich kosztów dotyczących planów co do określonej nieruchomości. W takiej sytuacji, można starać się o dodatkową kwotę, jednak będzie konieczne dopełnienie wszystkich formalności, tak jakby był to kolejny kredyt hipoteczny. Innym rozwiązaniem jest wzięcie dodatkowego kredytu gotówkowego, który może być przeznaczony w dowolnym celu.

Warto wiedzieć, że w przypadku zakupu domu lub mieszkania o obniżonym wykorzystaniu energii, w niektórych bankach można otrzymać kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach. Ma to na celu promowanie nowych, ekologicznych technologii.

Oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach mogą się znacząco od siebie różnić, dlatego przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego należy bardzo dokładnie przeanalizować, z jakimi kosztami będziemy musieli się borykać przez kolejne kilkanaście lat. Trzeba wziąć to pod uwagę, ponieważ w przypadku zaprzestania płatności kolejnych rat, bank ma nawet prawo przejąć nieruchomość. Warto skorzystać z rankingów kredytów hipotecznych oraz kalkulatorów rat kredytowych, które ułatwią znalezienie najbardziej korzystnej dla nas oferty. Trzeba pamiętać o tym, że informacje podawane w takich rankingach są orientacyjne, dlatego nie należy być zaskoczonym, gdy po wybraniu określonej oferty przedstawiciel w banku zaprezentuje nam nieco inną wartość aniżeli wyliczyły nam tego typu serwisy. Wszystko zależy bowiem od dokładnej analizy naszej sytuacji, w szczególności naszej zdolności kredytowej i wkładu własnego, każdy przypadek traktowany jest indywidualnie. Temat rankingów kredytów i kalkulatorów rat zostanie rozwinięty w dalszej części.

Pomimo dość wysokich cen nieruchomości, wielu decyduje się na wzięcie kredytu hipotecznego oraz zakup mieszkania lub domu w celach inwestycyjnych, tzn. z nastawieniem na ich wynajem. Powstaje pytanie, czy na pewno jest to opłacalne? Przed podjęciem decyzji należy dokładnie przeanalizować, czy kwota wynajmu będzie pozwalała na opłacenie rat, ujmując przy tym, dodatkowe opłaty związane z mieszkaniem, np. czynsz oraz analizę ofert kredytowych poszczególnych banków, które długodystansowo mogą różnić się dosyć znacznie, w zależności od oprocentowania, prowizji pobieranej przez bank, rodzaju rat, czasu spłaty kredytu oraz ewentualnych dodatkowych opłat. Wszystkie te pojęcia również zostaną bliżej opisane w dalszej części. Kredyty hipoteczne są bardzo popularnym rodzajem świadczenia udzielanego klientowi przez bank, ponieważ mogą być jedyną szansą na zbudowanie bądź wyremontowanie własnych czterech kątów. W związku z tym, że kredyty te są bardzo powszechne, na rynku istnieje duża ich różnorodność.

Pierwszy podział kredytów hipotecznych jest oparty o ukierunkowanie na określonego kredytobiorcę i dzieli je na standardowe oraz preferencyjne. Te pierwsze przeznaczone są dla klientów, którzy wykazują odpowiednią zdolność kredytową, a rzeczywista roczna stopa oprocentowania, opłaty oraz prowizje ustalane są przez bank, a ich stawki są regulowane obecną sytuacją na rynku. Kredyty preferencyjne to kredyty ukierunkowane na szczególne grupy klientów lub promujące nowoczesne rozwiązania. Przykładem tej formy zobowiązania był program „Mieszkanie dla młodych” trwający do 2018 roku, w którym grupą docelową byli młodzi ludzie, nieposiadający funduszy na zapewnienie wkładu własnego. Ta kwota była refundowana przez dopłaty ze strony Banku Gospodarstwa Krajowego. Program ten cieszył się dużą popularnością, gdyż umożliwiał zakup wymarzonego mieszkania również osobom niedysponującym oszczędnościami. Dodatkowo, dla rodzin, którym podczas spłaty kredytu urodziło się dziecko, przewidziane były dopłaty obniżające istniejące zadłużenie.

Inny podział kredytów hipotecznych dzieli je ze względu na cel kredytowania. Wśród kredytów hipotecznych można wyróżnić klasyczne kredyty hipoteczne przeznaczone na zakup mieszkania, kredyty budowlano-hipoteczne na budowę domu udzielane w trakcie budowy określonej nieruchomości, kredyt konsolidacyjny łączący zaciągnięte kredyty w taki sposób, że klient płaci jedną ratę odpowiadającą sumarycznie ratom poszczególnych kredytów, a sposobem zabezpieczenia jest hipoteka oraz kredyt refinansowy, dotyczący sytuacji, gdy klient chciałby przenieść zaciągnięty kredyt do innego banku. Szersze informacje o kredytach konsolidacyjnym oraz refinansowym zawarte będą w dalszej części tego artykułu.

Kredyt hipoteczny może być zaciągany w złotówkach lub w innej walucie, z tym, że w drugim przypadku, na spłatę składa się, poza oprocentowaniem i opłatami, także bieżący kurs danej waluty.
Zdolność kredytowa jest, ocenianą przez bank, zdolnością Klienta do spłaty zadłużenia w ratach wraz z odsetkami w określonym czasie, przy wzięciu pod uwagę różnych czynników, do których można zaliczyć:

1. Cechy kredytobiorcy: wiek, płeć, stan cywilny, sytuacja rodzinna, wykształcenie, rodzaj zatrudnienia oraz branża, jak również historia w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
2. Kwestie finansowe: wysokość i regularność dochodów, koszty związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego oraz zaciągnięte zobowiązania.
3. Kwestie majątkowe: dysponowanie oszczędnościami, nieruchomościami.
4. Informacje na temat spłaty kredytu.

Określenie zdolności kredytowej jest charakterystyczne dla każdego kredytu, nie tylko dla kredytu hipotecznego. Często pojawiającym się pytaniem jest „Czy przy zarobkach w wysokości (…) mogę starać się o kredyt hipoteczny?”. Odpowiedź na nie jest trudna, ponieważ wszystko zależy od kwoty, o którą zamierzamy wnioskować, a także od długości okresu, w którym mamy zamiar spłacać kredyt.

Może się zdarzyć, że bank oceni negatywnie naszą zdolność kredytową i zdecyduje na nieudzielenie kredytu. Istnieje jednak kilka sposobów na jej polepszenie. Przede wszystkim, na pierwszym miejscu jest uregulowanie aktualnych zobowiązań - pożyczki bądź karty kredytowej. Kolejnym pomocnym krokiem mogłoby być zmniejszenie kwoty kredytu w postaci zwiększenia wielkości wkładu własnego. Inną możliwością, w przypadku, gdy nie posiadamy gotówki, jest również rozeznanie w ofertach kredytowej i wybór tej, która nie wymaga wkładu własnego w postaci gotówkowej.

Warto zaznaczyć, że analiza zdolności kredytowej może się różnić w zależności od banku, ponieważ jeden może przywiązywać większą wagę do określonych czynników, a mniejszą w stosunku do innych, a drugi wręcz odwrotnie. Dlatego, pomimo faktu, że w Internecie możemy znaleźć kalkulatory zdolności kredytowej, to są one w stanie jedynie orientacyjnie poinformować nas, czy stać nas na kredyt w określonej kwocie.
Przed rozpoczęciem poszukiwań odnośnie najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego, trzeba wiedzieć, że żaden bank nie udzieli kredytu w wysokości 100% całkowitej kwoty niezbędnej do zakupu i wykończenia domu lub mieszkania. Należy mieć, tzw. wkład własny, czyli fundusze na start w formie pieniężnej lub materialnej (np. działka budowlana). Jest to obecnie nieodzowny element przy staraniach o kredyt hipoteczny zależny od obowiązującej stopy procentowej, przepisów narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz decyzji indywidualnej banku. Minimalny wkład własny wynosi 20%, jednak wartość ta może różnić się w zależności od wymagań stawianych przez bank. Jak wspomniano wyżej, funkcję wkładu własnego może spełniać nie tylko gotówka (choć jest to najbardziej pożądana forma), ale również dobra materialne, takie jak: działka budowlana (w przypadku otrzymania darowizny, brana jest pod uwagę aktualna jej wartość, a nie kwota umieszczona w akcie notarialnym), inna nieruchomość, potwierdzone wydatki związane z wznoszeniem budynku, produkty ubezpieczeniowe (polisy), środki zgromadzone w ramach trzeciego filaru emerytalnego oraz fundusze zebrane w książeczce mieszkaniowej. Niestety, roli tej nie mogą spełniać urządzenia elektroniczne i elektryczne, samochód, jak również papiery wartościowe, ze względu na dynamicznie zmieniającą się ich wartość na rynku. Warto dopytać się, czy wkład własny w określonej formie jest respektowany przez bank, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt.

Istotnym pojęciem związanym z wkładem własnym jest wskaźnik LTV (z ang. loan-to-value) oznaczający stosunek wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia. Im większy będzie wkład własny, tym większy będzie udział kredytobiorcy w całkowitej wartości nieruchomości oraz mniejsze ryzyko dla banku z tytułu ewentualnego braku spłaty zadłużenia. W szczególnych przypadkach, istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez uzupełniania całej wymaganej kwoty wkładu własnego z własnej kieszeni. Konieczne jest, jednak, posiadanie co najmniej 10% wartości całej inwestycji. Jak już wspomniano wyżej, było to możliwe w przypadku programu „Mieszkanie dla młodych”, lecz obecnie, oferta ta nie jest już aktualna. Jeżeli starający się o kredyt nie ma budżetu, który zapewniłby 20% wartości nieruchomości, bank wymaga od Klienta wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które płatne będzie do momentu spłaty części kwoty kredytu odpowiadającej wymaganej wielkości wkładu własnego. Funkcję wkładu własnego może również pełnić hipoteka na innej nieruchomości (jej wartość musi przewyższać wysokość wkładu własnego). Innym rozwiązaniem jest możliwość zakupu nieruchomości w cenie niższej od jej rzeczywistej wartości, a powstała różnica pełni w ten sposób funkcję wkładu własnego.

Należy wiedzieć, że posiadanie wysokiego wkładu własnego jest bardzo korzystne dla Klienta, ponieważ, w ten sposób, zmniejsza się kwota zaciąganego kredytu, a, co z tym związane, kwota odsetek, wielkość raty i/lub długość okresu kredytowania. Dla przykładu, przy decyzji wzięcia kredytu w kwocie 250 000 złotych na okres 25 lat przy oprocentowaniu 3%, różnica między całkowitym kosztem kredytu przy założeniu niskiego wkładu własnego do całkowitego kosztu kredytu przy założeniu wysokiego wkładu własnego wynosi aż około 80 000 złotych na korzyść Klienta. Dlatego dobrze zacząć gromadzić wkład własny dużo wcześniej, by był on jak największy i aby, w związku z tym, oferta kredytowa była najkorzystniejsza.


Oprocentowanie kredytu jest wartością decydującą o wielkości odsetek, które będzie trzeba zapłacić do banku. Jest ono złożone z dwóch składowych: stałej marży ustalanej przez bank oraz zmiennej stawki bazowej. Marża jest wielkością stałą ustalaną przez bank i zawartą jest w umowie kredytowej. Przy poszukiwaniu oferty kredytowej warto zwrócić uwagę na jej wysokość, ponieważ im będzie ona niższa, tym niższe będzie oprocentowanie kredytu. Trzeba jednak wiedzieć, że czasami, np. w sytuacji, gdy Klient dysponuje wysokim wkładem własnym, chciałby przeznaczyć środki na zakup domu elektro oszczędnego lub korzysta z innych produktów bankowych, marża może ulec obniżeniu. Jest to jednak kwestia indywidualna banku, dlatego warto dopytać się przedstawiciela o taką możliwość. Ważnym pojęciem w odniesieniu do kolejnej składowej oprocentowania, czyli stawki bazowej jest stopa procentowa. Jest to kwota pobierana przez bank za udzielenie własnych funduszy kredytobiorcom ustalana co miesiąc przez Radę Polityki Pieniężnej. Stopa procentowa warunkuje wielkość stawki bazowej i, jako że w ostatnich latach utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie, zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest opłacalne. Do najczęściej stosowanych stawek bazowych zalicza się WIBOR(R) 3M oraz WIBOR(R) 6M (WIBOR - Warsaw Interbank Offered Rate). W sytuacji obniżenia stóp procentowych, zmniejszają się wartości powyższych wskaźników, w związku z czym, zmniejsza się oprocentowanie kredytu. Aktualizacja wskaźnika WIBOR następuje codziennie, jednak dla uproszczenia używa się WIBOR(R) 3M, który jest średnią arytmetyczną z 3 miesięcy przed podpisaniem umowy kredytowej, natomiast WIBOR(R) 6M z 6 miesięcy. Informacja o zmianie oprocentowania kredytu związanej ze zmianą w/w wskaźników powinno nastąpić w przeciągu 3 do 6 miesięcy. W przypadku kredytów zaciąganych w obcych walutach, takich jak frank szwajcarski (CHF), dolar amerykański (USD), funt brytyjski (GBP) czy euro (EUR), odniesienie następuje do wskaźnika LIBOR (London Interbank Offered Rate), który w odniesieniu do kredytów zaciąganych w euro nazywany jest również jako EURIBOR. Dzisiaj, możliwość zaciągnięcia kredytu w obcej walucie, jest dostępna tylko dla Klientów uzyskujących w niej zarobki, lecz jeszcze parę lat temu powszechne było decydowanie się na kredyt w EUR czy CHF i właśnie dla tych, którzy w tamtym okresie wzięli kredyt, wskaźnik LIBOR jest bardzo istotny. Podobnie jak wskaźnik WIBOR, LIBOR jest podawany jako średnia arytmetyczna z ostatnich 3 miesięcy w postaci LIBOR 3M. Powyższe informacje dotyczą tzw. oprocentowania zmiennego, czyli zależnego od wysokości stóp procentowych. W sieci można spotkać się również z terminem oprocentowania stałego, w myśl którego stawka bazowa jest stała. Jednakże, trudno dzisiaj znaleźć bank oferujący niezmienne oprocentowanie, a jeżeli już takowe jest oferowane to jedynie przez okres od 3-5 lat, a następnie ulega zmianie w oprocentowanie zależne od wskaźników WIBOR lub ustalana jest kolejna stała stawka obowiązująca, ponownie, maksymalnie do 5 lat. Dzieje się tak, ponieważ w dzisiejszych realiach oprocentowanie stałe byłoby wysoce nieopłacalne dla banku. Dobrze jest przemyśleć, czy bardziej odpowiednia jest opcja niezmienności raty przez pewien czas, czy zmienne oprocentowanie, przy którym, w sytuacji malejącej stopy procentowej, istnieje możliwość obniżenia wysokości rat. Oczywiście, niezmienność wysokości raty w przypadku oprocentowania stałego wiąże się z jej nominalnie wyższą wartością.

Warto wiedzieć, że oprocentowanie nie odzwierciedla w pełni całkowitego rocznego kosztu kredytu, ponieważ nie uwzględnia opłat dodatkowych, takich jak prowizje czy ubezpieczenia. Wielkością, która bierze je pod uwagę jest roczna rzeczywista stopa oprocentowania (RRSO) i to ona pozwala na ocenę rocznego kosztu kredytu. Jest ona jedną z najważniejszym wartości pozwalającą na porównanie ofert poszczególnych banków.
Spłata kredytu hipotecznego odbywa się wedle ustalonego harmonogramu spłaty kolejnych rat. Kredytobiorca może wybrać spośród dwóch rodzajów rat oferowanych przez banki.

Pierwszą możliwością są raty równe, składające się z części należności do spłaty oraz odsetek. Na początku spłaty kredytu większą część stanowią odsetki, a z biegiem czasu, coraz większą część stanowi faktyczne zadłużenie. Raty równe równomiernie zwiększają obciążenie domowego budżetu i są lepszym rozwiązaniem dla osób, których zdolność kredytowa jest wystarczająca na zaciągnięcie kredytu, lecz nie jest zbyt wysoka. Jednak faktem jest, że w całkowitym rozrachunku, koszt kredytu przy spłacie rat równych będzie wyższy niż w przypadku rat malejących.

Drugim sposobem spłaty zadłużenia są raty malejące. Są one złożone z określonej części kapitału, takiej samej przy każdej racie oraz odsetek, które z upływem czasu ulegają zmniejszeniu, gdyż zmniejsza się ilość długu pozostałego do uregulowania. Na taką opcję mogą sobie pozwolić Ci, których zdolność kredytowa jest wyższa od minimalnej wymaganej, gdyż początkowo, solidnie nadszarpuje budżet domowy. Całkowita kwota wymagana do zapłaty jest zdecydowanie niższa, dlatego na dłuższą metę jest to wariant korzystniejszy.
Wakacje kredytowe można inaczej określić zawieszeniem spłaty rat kredytu. Oczywiście istnieje możliwość zawieszenia płatności całej raty do zapłaty, ale częstszą praktyką jest zawieszanie spłaty wyłącznie raty kapitałowej, co oznacza, że nadal należy spłacać odsetki. Czas, na który udzielane są wakacje kredytowe jest różny, w zależności od banku i potrzeb Kredytobiorcy, jednak z reguły trwa maksymalnie do 6 miesięcy. Skorzystanie z zawieszenia spłaty jest korzystne, jeżeli znajdujemy się w trudnej sytuacji, jednak trzeba pamiętać, że spowoduje to wydłużenie całkowitego czasu spłaty kredytu i zwiększenie jego kosztu - odsetki będą naliczane również w trakcie wakacji. Po ich zakończeniu bank zwróci się do nas z aneksem do obowiązującej umowy, którym poinformuje o wydłużeniu okresu kredytowania lub sporządzi nowy harmonogram spłat uwzględniający większe kolejne raty „nadrabiające” te zawieszone. Trzeba się liczyć też z tym, że za rozpatrzenie wniosku o udzielenie wakacji kredytowych bank może pobierać opłaty. Pozytywne rozpatrzenie takiego wniosku następuje w sytuacji, gdy bank po analizie spłat poprzednich rat stwierdzi, że były one regulowane terminowe i Klient nie ma żadnych zaległości. Prawo do skorzystania z wakacji kredytowych jest najczęściej dostępne dla Kredytobiorcy raz na rok na jeden miesiąc. Kredyt hipoteczny czy jakikolwiek inny kojarzy się z otrzymaniem od banku funduszy. Jednak niestety, nie ma nic za darmo i fakty są takie, że kredytobiorca będzie musiał zwrócić do banku większą kwotę niż ta, którą pożyczył. Decyzja o zaciągnięciu kredytu powinna być podjęta dopiero po dokładnym przeanalizowaniu ofert banków, w tym, po wzięciu pod uwagę również innych opłat wymaganych przez kredytodawcę, składających się na całkowitą roczną stopę oprocentowania (RRSO).

Najważniejszą grupą kosztów, jakie będzie musiał ponieść kredytobiorca są te, bezpośrednio związane z kredytem hipotecznym. Wśród nich główną rolę pełnią odsetki, wynikające z oprocentowania kredytu, a także prowizja banku, która jest wartością płatną jednorazowo w momencie zaciągania kredytu (i ten wariant jest najczęstszy) lub rozłożoną na raty, o które będzie powiększona właściwa rata kredytu. Prowizja jest zależna od całkowitej sumy zaciągniętego kredytu. Dobrze wiedzieć, że niektóre banki oferują kredyty bez naliczonej prowizji, jednak te koszty są wtedy najczęściej wliczone w marżę. Ponadto, w tę grupę wliczają się inne opłaty bankowe, wśród których można wyróżnić np. koszty związane z możliwością zawieszenia płatności rat na określony czas (wakacje kredytowe), opcją spłaty jedynie odsetek bez kapitału głównego przez określony czas (karencją) czy prowizją wcześniejszej spłaty.

Do tej grupy można zaliczyć również wkład własny, gdyż jest to, swego rodzaju, koszt zaciągnięcia kredytu.

Kolejną grupą opłat związanych z podpisaniem umowy kredytowej są koszty związane z produktami dodatkowymi. Należy do nich, przede wszystkim, ubezpieczenie kredytu - nieodzowny element każdego pobieranego kredytu hipotecznego i często zdarza się, że jego kwota jest istotną składową całkowitego kosztu kredytu, jak również produkty dodatkowe, takie jak konta osobiste czy karty kredytowe.

Do opłat kredytowych zalicza się też inne opłaty związane z udzieleniem kredytu. Część z nich, uznawana jest za obowiązkową, inne zaś są fakultatywne. Wśród tych, które są absolutnie konieczne można wyróżnić koszty związane z określeniem wartości nieruchomości i jej ubezpieczenia oraz, w zależności od wysokości wkładu własnego, także ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jeżeli Klient nie jest w stanie zapewnić wymaganych 20% potrzebnej mu kwoty. Ubezpieczyciele nie muszą być narzuceni przez bank, ale dobrze, żeby znajdowali się na liście publikowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Kredytobiorca musi się również liczyć z opłatami z tytułu kosztów notarialnych, podatku od czynności cywilnych (PCC) równego 2% wartości nieruchomości oraz założenia oraz wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli korzystaliśmy z usług agenta nieruchomości, do opłat należy doliczyć też opłatę za jego pośrednictwo w zawarciu transakcji wynoszącą zwykle od 1 do 4% wartości nieruchomości.

Warto dobrze przeanalizować oferty banków i wziąć pod uwagę wszystkie opłaty dodatkowe, aby wybrana oferta niczym nas nie zaskoczyła.

Koszty kredytu
Konieczność wykupienia produktów ubezpieczeniowych podczas zaciągania kredytu hipotecznego jest kwestią nieodłączną. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie dla banku, na wypadek różnych sytuacji mogących się przytrafić Kredytobiorcy. Ubezpieczenia są jednym z czynników znacznie zwiększających koszty kredytu. Niektóre z nich są obligatoryjne, a inne mogą być zawarte, ale nie muszą - są zabezpieczeniem dla Klienta i mogą być pomocne w redukcji wysokości marży. Ubezpieczenie nieruchomości

Jest konieczne do udzielenia kredytu hipotecznego we wszystkich bankach, ze względu na to, że na nieruchomości spoczywa hipoteka będąca gwarantem zwrotu kredytowanej kwoty i wartość tej nieruchomości nie powinna ulec obniżeniu. Zawarcie takiego ubezpieczenia będzie wymagało dokonania cesji na rzecz banku, co oznacza, że w przypadku niespodziewanych sytuacji zawartych w umowie, to najpierw bank uzyska środki finansowe z tego tytułu.

Ubezpieczenie na życie

Jest to zazwyczaj obligatoryjny produkt do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jako, że kredyt ten zaciągany jest na długie lata, nie jesteśmy w stanie przewidzieć, co przez ten okres może się wydarzyć. Dlatego, aby ochronić zarówno bank, jak i współkredytobiorców oraz ich rodziny przed skutkami nieszczęśliwych zdarzeń, włącznie ze śmiercią jednego z kredytobiorców, zawierany jest ten rodzaj ubezpieczenia. Ubezpieczyciel w takiej sytuacji wypłaca należne odszkodowanie i jest ono przeznaczone na spłatę całości lub części kwoty kredytu, dzięki czemu pozostali kredytobiorcy lub spadkobiercy nie mają obowiązku spłaty brakującej części.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Jest to produkt niezbędny do wykupienia w sytuacji, gdy nie jesteśmy w stanie zapewnić wymaganej wysokości wkładu własnego. Standardowo, jest to 20%, jednak niektóre banki podnoszą ten próg nieco wyżej. Takie ubezpieczenie jest płatne do momentu, gdy Kredytobiorca wpłaci kwotę równą wysokości niezbędnego wkładu własnego.

Ubezpieczenie od utraty pracy

Jest to dobrowolny produkt ubezpieczeniowy pozwalający na zabezpieczenie przed skutkami utraty pracy przez Kredytobiorcę. Strata dochodu mogłaby doprowadzić do dużych problemów finansowych i zaniechania spłaty kredytu, dlatego ubezpieczenie to jest bardzo korzystne w takiej sytuacji. Ubezpieczyciel jest w stanie pokryć kilka rat kredytu w podbramkowej sytuacji.

Ubezpieczenie od trwałej niezdolności do pracy

Jest to, podobnie jak ubezpieczenie od utraty pracy, produkt dobrowolny. Jest to zabezpieczenie przed niemożnością podejmowania z pracy z powodu inwalidztwa lub innych sytuacji, w związku z czym, spłata kredytu może być znacznie utrudniona. Tego rodzaju ubezpieczenie jest dość sporym wydatkiem, jednak jest jednocześnie dużym zabezpieczeniem dla Kredytobiorcy.

Ubezpieczenie pomostowe

Jest to produkt ubezpieczeniowy będący zabezpieczeniem dla banku, w przypadku niemożności dopełnienia formalności odnośnie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości w określonym terminie. Procedury te, mogą przedłużać się nawet do 6 miesięcy i do tego czasu konieczna jest płatność do banku rat powiększonych o w/w ubezpieczenie. Po podjęciu decyzji o potrzebie zaciągnięcia kredytu hipotecznego, konieczne jest zapoznanie się z ofertami prezentowanymi przez poszczególne banki. Sprawdzanie ich na własną rękę we wszystkich dostępnych bankach na polskim rynku, może być dość żmudne, kłopotliwe i czasochłonne. Dużą pomocą w tej sytuacji mogą być porównywarki i rankingi kredytów hipotecznych, które łatwo można znaleźć w sieci. Ich dużą zaletą jest fakt, że są na bieżąco aktualizowane, co pozwala na monitorowanie zmieniających się ofert kredytów hipotecznych. Najlepiej jest sprawdzać je w oparciu o taką kwotę, jakiej faktycznie potrzebujemy. W takich porównaniach Klient może znaleźć informacje o oprocentowaniu, prowizji, wysokości RRSO i innych kosztach związanych z zaciągnięciem kredytu, jak również informacje na temat wymaganych ubezpieczeń oraz możliwą wysokość raty w zależności od kwoty zadłużenia, okresu kredytowania i posiadanego wkładu własnego. Cennymi danymi będą również szczegóły poszczególnych ofert kredytowych, do których zalicza się m.in. możliwy wiek kredytobiorcy czy maksymalny okres kredytowania. Warto zwrócić uwagę na wszystkie parametry, gdyż, dzięki temu, uzyskamy szerszy obraz poszczególnych ofert kredytowych. Po wyborze oferty, serwisy umożliwiają uzyskanie kontaktu z doradcą bankowym w celu otrzymania szczegółów ofert konkretnych banków i rozpoczęcia starań o kredyt hipoteczny.

Opracowanie kalkulacji dostępnych kredytów hipotecznych nie jest łatwe, ponieważ, aby zrobić to prawidłowo, trzeba mieć wiedzę z zakresu finansów odnośnie wykonywania takich wyliczeń. Dlatego, oprócz wyżej wspomnianych rankingów i porównywarek, w sieci można znaleźć również kalkulatory kosztów kredytu hipotecznego. Na podstawie podanych informacji (najczęściej wysokości kredytu, okresu spłaty oraz oprocentowania, czasem również prowizji i rodzaju rat) pozwalają one na wyliczenie szacunkowych wydatków związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Klient zyskuje możliwość określenia średniej wysokości raty kredytu, zarówno równej, jak i malejącej na podstawie RRSO oraz porównania otrzymanych wartości w stosunku do innych ofert dostępnych na rynku. Jest to bardzo intuicyjne narzędzie pozwalające wybrać najkorzystniejszą propozycję spośród dostępnych na rynku. Trzeba jednak pamiętać, że wyliczenia te są jedynie orientacyjne, a ostateczną ofertę, dostosowaną do konkretnego Klienta, otrzyma się dopiero podczas rozmowy z doradcą kredytowym w banku. Kredyty hipoteczne w bankach obecnych na polskim rynku mogą się od siebie różnić w zakresie wymogów stawianych przed Kredytobiorcami, lecz zasadnicze kryteria udzielania tego typu kredytów są podobne. Pomimo, że w dzisiejszych czasach wiele kwestii możemy załatwić online, to, póki co, uzyskanie kredytu hipotecznego załatwianego w 100% zdalnie jest niemożliwe. Poza tym, proces starania się o kredyt trwa dość długo, więc nie jest on przeznaczony dla tych, którzy pilnie potrzebują gotówki. Dla takich Klientów bardziej celowa będzie pożyczka hipoteczna. Jednym z wymogów udzielenia kredytu hipotecznego jest to, że są udzielane maksymalnie na 35 lat, jednak, oczywiście, można wybrać krótszy okres spłaty dostosowany do własnej zdolności kredytowej. Jak wiadomo, dłuższy okres kredytowania jest automatycznie równy większemu kosztowi całego kredytu, ale jednocześnie mniejszej racie miesięcznej, dlatego wydłużenie czasu spłaty kredytu może być jednym z czynników polepszającym zdolność kredytową Klienta. Według opinii Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny rekomendować swoim Klientom kredyty na okres nie dłuższy niż 25 lat. Poza tym, jeśli zostało to zawarte w umowie, Kredytobiorca może zdecydować się na wcześniejszą spłatę kredytu, dzięki czemu szybciej będzie w stanie uwolnić się od ciążącego zobowiązania.

Istotnym wymaganiem warunkującym udzielenie kredytu hipotecznego jest wiek przyszłego Kredytobiorcy. Ze względu na długi okres spłaty, kredyty hipoteczne są przeznaczone głównie dla osób pracujących w młodym wieku. Najczęściej uregulowanie należności rozłożone jest w taki sposób, aby zakończyło się przed wejściem w okres emerytalny. Niektóre banki idą na rękę swoim Klientom i umożliwiają zakrawanie o ten czas, jednak wtedy konieczne jest wykupienie dodatkowych ubezpieczeń bądź dopisanie młodszego żyranta. Z reguły, górną granicą wiekową Klienta starającego się o kredyt hipoteczny jest 45 lat.

Wiele osób zastanawia się, kto faktycznie może starać się o udzielenie kredytu. Teoretycznie, będzie to każda osoba, która ukończyła 18 rok życia, jednak w praktyce podstawowym warunkiem jest odpowiednia zdolność kredytowa potencjalnego Klienta. Szczególna uwaga przywiązywana jest do zarobków oraz do historii w BIK. Jeżeli, dla przykładu, potencjalny Kredytobiorca miał opóźnienia w spłatach zadłużeń i zostało to wpisane do systemu BIK, bank może odrzucić wniosek kredytowy ze względu na potencjalne ryzyko nieuregulowania należności kredytowych. Często pojawia się termin „czyszczenia BIK”, jednak jest to wyłącznie chwytliwe hasło, ponieważ Klient nie ma wpływu na zawartość baz danych z paroma wyjątkami, do których należą anulowanie zgody na przetwarzanie danych (dotyczy wyłącznie zobowiązań o właściwym czasie spłaty), przedawnienia lub nieprawidłowego wpisu. Dochody uzyskiwane przez Klienta banku powinny pochodzić z akceptowalnego źródła i najlepiej, jeżeli pochodziłyby z pracy, podjętej na podstawie bezterminowej umowy o pracę. Jednakże, samo podpisanie umowy nie jest wystarczające. Należy przed bankiem wykazać przynajmniej 3-miesięczny okres zatrudnienia w danej firmie. Dopuszczalne są również inne rodzaje umów, a więcej na ten temat można przeczytać niżej.

Dodatkowo, ważnym czynnikiem wpływającym na udzielenie kredytu jest stan cywilny. Bycie w związku małżeńskim zdecydowanie zwiększa szanse uzyskania tego rodzaju zadłużenia. Single nie są w tej sytuacji na całkowicie straconej pozycji, jednak indywidualne starania o kredyt są trudniejsze, a koszt takiego kredytu jest wyższy. Wiąże się to ze zwiększonymi kosztami okołokredytowymi, do których zaliczają się ubezpieczenia (od utraty pracy, na życie), a sam Kredytobiorca musi wykazać się wysokimi zarobkami. Sytuacja jest podobna, w przypadku kobiet ciężarnych bądź na urlopie macierzyńskim. Sprawa ma się nieco lepiej w przypadku osób będących w nieformalnym związku, ale prowadzących razem gospodarstwo domowe. Mogą one bowiem wziąć razem kredyt, a na zdolność kredytową składają się wtedy dochody obu osób. Dodatkowo, w tym przypadku, czynnikiem zwiększającym szanse udzielenia kredytu jest posiadanie wspólnego dziecka.

Warto wiedzieć, że w sytuacji, w której kilka osób jest właścicielami określonej nieruchomości, na którą zaciągany jest kredyt, wszystkie te osoby uznane są za Kredytobiorców. Odstępstwem od tej zasady jest zaciągnięcie kredytu na cele remontowe lub nabycie udziałów do określonej nieruchomości, jak również w przypadku, gdy współwłaścicielem jest osoba niepełnoletnia.

Szacuje się, że miarą racjonalności zaciągniętego kredytu jest tzw. reguła 30/20/20 oznaczająca, że na spłatę 20-letniego kredytu przeznaczone jest nie więcej niż 30% zarobków wszystkich członków rodziny i w inwestycję wkładane jest co najmniej 20% wkładu własnego, w celu uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu.


Wyżej wspominano, że rodzaj zatrudnienia może mieć znaczenie pod względem szansy udzielenia kredytu. Bez wątpienia, najbardziej pożądaną formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony, gdyż w tej sytuacji, bank ma największą pewność uzyskania zwrotu zadłużenia. W przypadku takiej umowy należy mieć co najmniej 3-miesięczny staż pracy, natomiast w sytuacji zatrudnienia w oparciu o umowę na czas określony, 6-miesięczny i umowa ta powinna obowiązywać jeszcze przez okres co najmniej 6 miesięcy. Bank może też zażądać promesy od pracodawcy, zapewniającej, że obecna umowa zostanie przedłużona. W przypadku umów zlecenie czy umów o dzieło należy wykazać się ciągłością umów przez co najmniej 6 ostatnich miesięcy. Posiadanie własnej działalności gospodarczej również nie jest przeszkodą do uzyskania kredytu hipotecznego, jednak dobrze jest o niego wnioskować, jeżeli prowadzimy określoną działalność co najmniej 2 lata, wtedy jesteśmy dla banku bardziej wiarygodni. Ponadto, konieczne będzie potwierdzenie uzyskiwanych dochodów wyciągiem z konta bądź PIT-em za poprzedni rok.

Warto też zastanowić się, jaki klient z perspektywy banku, będzie tym najlepszym. Na pewno będzie to osoba pracująca, zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony i posiadająca oszczędności będące w stanie zapewnić odpowiednią wysokość wkładu własnego. Ponadto, Klient o największej szansie na udzielenie kredytu jest w związku małżeńskim, nie posiada dzieci oraz jest wolny od innych ciążących zobowiązań. Ilość dokumentów, które są niezbędne do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest naprawdę pokaźna. Przede wszystkim, podczas wizyty w banku celem załatwienia formalności, potencjalny Klient powinien posiadać:

• dowód osobisty oraz inny dokument tożsamości ze zdjęciem (np. prawo jazdy, paszport),
• zaświadczenie o podejmowaniu pracy i dochodach pobrane od pracodawcy,
• wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wypłata z ostatnich kilku miesięcy lub PIT za ubiegły rok,
• zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o wysokości podstawy do obliczania składek,
• skrócony odpis aktu małżeństwa (w przypadku decyzji zaciągnięcia kredytu wraz z małżonkiem) oraz intercyza, jeżeli takowa została zawarta.

Ponadto, jeżeli osoba starająca się o udzielenie kredytu prowadzi własną działalność gospodarczą, konieczne będzie dostarczenie dodatkowych dokumentów:

• zaświadczenie z informacją odnośnie NIP-u i REGON-u,
• informacja o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) oraz KRS,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o dokonywaniu regularnych wpłat,
• PIT za ubiegły rok,
• dokumenty księgowe firmy.

Warto wiedzieć, że jeżeli uzyskujemy dodatkowy dochód z innych źródeł niż umowa o pracę, to dobrze dostarczyć stosowne zaświadczenie, jako, że wpłynie to na zwiększenie naszej zdolności kredytowej i zwiększy szansę udzielenia kredytu hipotecznego.

Powyższe dokumenty są tymi, które są związane bezpośrednio z Kredytobiorcą. Poza tym, niezbędne jest dostarczenie dokumentacji na temat nieruchomości, na którą jest pobierany kredyt, do których należą operat szacunkowy budynku dokonany przez rzeczoznawcę, numer księgi wieczystej oraz dokumenty potwierdzające własność nieruchomości przez sprzedającego. W przypadku, gdy nie mamy operatu szacunkowego, niektóre banki polecają nam własnego rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości.

Te dokumenty są konieczne w każdym przypadku, lecz kolejne różnią się w zależności od tego, czy dana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. Zakup wymarzonych czterech kątów jest nie lada wyzwaniem, wymaga bowiem ogromnych nakładów finansowych. Dlatego trzeba naprawdę dokładnie przemyśleć, jakiego lokum faktycznie potrzebujemy. Należy wziąć pod uwagę, dla jak dużej rodziny powinien być ono przeznaczone, a także aspekt dojazdów do pracy, sklepu, szkoły itd. I tutaj pojawia się kolejne pytanie, czy lepiej wynająć czy lepiej kupić? Na pierwszy rzut oka, opcja kredytowa jest o wiele droższa niż płatność kwoty wynajmu, jednak, według analiz, koszt drugiej opcji jest dużo wyższy. Dodatkowo, istotne jest, że wynajem domu czy mieszkania wiąże się z ograniczeniami, co do komfortu mieszkańców, często zmiany aranżacji przestrzeni są niemożliwe, podczas gdy w przypadku domu czy mieszkania na kredyt mamy pełną swobodę, co do ich użytkowania. Poza tym, po zakończeniu spłaty kredytu, mieszkanie staje się własnością Kredytobiorcy.

Jeżeli zdecydujemy się na mieszkanie lub dom na kredyt, to pojawią się kolejne pytania, a wśród nich, czy lepiej wybrać nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego. Domy i mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się dużą popularnością, gdyż oferują coraz to wyższe standardy i ciekawe rozwiązania projektowe. Ceny są konkurencyjne, w związku z czym kwota kredytu nie musi być bardzo wysoka. Przyszłych Kredytobiorców może zainteresować fakt, że deweloperzy zajmujący się sprzedażą nieruchomości oferują tzw. kredyty deweloperskie. Oznacza to, że to deweloperzy kontaktują się z bankami i przedstawiają Klientom oferty kredytowe. Dobrze jednak zrobić rozeznanie, jak ma się otrzymana od dewelopera oferta do tych, oferowanych przez banki. Inną możliwością jest wybór nieruchomości z rynku wtórnego. Jest to bardzo dobra opcja ze względu na mnogość ofert w różnych lokalizacjach. Ponadto, mieszkanie lub dom mogą być gotowe do wprowadzenia się, lecz, z racji na starszą zabudowę, mogą generować większe nakłady finansowe w kolejnych latach.

Ponadto, istotne jest przemyślenie kwestii związanych z długim okresem spłaty kredytu, ponieważ na przestrzeni lat mogą, potencjalnie, zmienić się możliwości finansowe, ale również wysokości stóp procentowych ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, a co za tym idzie, dojdzie do zmian wielkości współczynnika WIBOR, który pełni znaczącą rolę w ustalaniu wysokości odsetek. W związku z tym, przed zaciągnięciem kredytu, warto zrobić sobie analizę, jak zmieni się kwota do zapłaty w zależności od zmian WIBOR.


Dobór odpowiedniego kredytu hipotecznego do sytuacji, w której aktualnie znajduje się Klient jest kluczowym zagadnieniem. Aby znaleźć najbardziej odpowiednią ofertę, przyszły Kredytobiorca powinien spisać listę oczekiwań wobec banku, w którym chciałby złożyć wniosek kredytowy. Przy analizowaniu ofert kredytów hipotecznych niezwykle ważne jest zwrócenie uwagi na kilka czynników różnicujących kredyty oferowane przez kolejne banki. Jest to naprawdę istotne, ponieważ, w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych na stosunkowo duże kwoty w porównaniu do innych kredytów i długi okres spłaty zobowiązania, nawet drobne zmiany w parametrach kredytu mogą generować różnice liczone w tysiącach. Należy mieć na uwadze, że kredyt hipoteczny należy dobierać indywidualnie, ponieważ nie zawsze to, co jest dobre dla znajomego, będzie dobre i dla nas. Przyszły Kredytobiorca powinien przeanalizować wszystkie koszty kredytu, a wśród nich wysokość odsetek, opłat okołokredytowych i prowizji. Więcej na ten temat można przeczytać wyżej. Istotna jest też kwestia RRSO i marży banku, jak i zapoznanie się z aktualną wysokością współczynnika WIBOR(R) i prognoz, co wahań jego wartości. Ważnym aspektem, który również należy wziąć pod uwagę jest fakt, aby płatność rat była odpowiednio dostosowana do możliwości comiesięcznego budżetu rodziny. Można tym manewrować poprzez symulację wydłużania bądź skracania okresu kredytowania. Warto odpowiednio rozeznać się w ofertach, ponieważ każdy bank oczekuje nieco innych dokumentów od przyszłych Kredytobiorców. Na tej podstawie, można wybrać taki bank, w którym jesteśmy w stanie spełnić wszystkie formalności. Podobnie jest z kwestią wkładu własnego - generalnie średnio wynosi on 20%, jednak można obserwować znaczące różnice w ofertach banków. Różne mogą być też wielkości ubezpieczenia niskiego wkładu, jakie trzeba zapłacić, jeżeli nie jesteśmy w stanie zapewnić więcej niż 10% całkowitej wartości inwestycji i dlatego ten aspekt również trzeba przeanalizować. Bardzo ważne jest też uważne zapoznanie się z umową kredytową, aby już w trakcie spłaty kredytu nie pojawiło się coś, co może nas zaskoczyć.

W przypadku wątpliwości odnośnie jakiejś kwestii, warto wiedzieć o możliwości konsultacji ze specjalistą z zakresu kredytów. On na pewno rozwieje nasze wątpliwości, dzięki czemu wybór odpowiedniego kredytu stanie się łatwiejszy.


Pierwszym krokiem, jaki powinien podjąć przyszły Kredytobiorca powinno być określenie, jakiej kwoty będzie potrzebował na planowaną inwestycję. Kupno domu czy mieszkania jest mniejszym wyzwaniem w tej kwestii, ponieważ będzie to ściśle określona kwota, gorzej sprawa ma się z budową domu, do określenia wyceny której niezbędna będzie pomoc specjalisty.

Kolejnym krokiem będzie ocena, czy jesteśmy w stanie pozwolić sobie na kredyt w takiej kwocie. Można to sprawdzić z użyciem kalkulatorów kredytu hipotecznego, o których więcej można przeczytać wyżej. Ważnym krokiem jest też sprawdzenie swojej historii kredytowania w BIK-u. Aby to zrobić, wystarczy założyć sobie konto na stronie tej instytucji i pobrać raport, w którym można sprawdzić, jakie informacje zapisane są w systemie na nasz temat. Jest to związane z koniecznością określenia przez bank zdolności kredytowej Klienta. Dodatkowo, trzeba wziąć pod uwagę, jak wysoki wkład własny powinniśmy „włożyć” w naszą inwestycję i, jeżeli jest to konieczne, rozpocząć wcześniejsze odkładanie wymaganej kwoty.

Co ciekawe, o udzielenie kredytu mogą razem starać się nawet 3 oddzielne gospodarstwa, w których skład łącznie wchodzą maksymalnie 4 osoby. Dotyczy to kredytu, w którym jednym z celów są cele mieszkaniowe. W innych wypadkach, o udzielenie zobowiązania mogą się starać maksymalnie 2 gospodarstwa liczące łącznie maksymalnie 4 osoby.

Warto również rozejrzeć się w ofertach prezentowanych przez banki, przy czym szczególnie pomocne będą rankingi i porównywarki kredytów hipotecznych (o których więcej można przeczytać powyżej) oraz pośrednicy kredytowi. Dzięki temu będzie możliwe zapoznanie się ze specyfiką opłat, co będzie pomocne już w przypadku starań o kredyt i w trakcie rozmowy z doradcą. Szczególną uwagę należy również przywiązać do wysokości RRSO, gdyż to ono w realny sposób przedstawia faktyczną procentową wysokość kosztu kredytu w odniesieniu do całej zaciąganej kwoty.

Niektórzy kierują się domeną, że w swoim banku otrzymają najlepszą ofertę kredytu hipotecznego. Oczywiście, warto sprawdzić parametry udzielanego tam zobowiązania, jednak trzeba pamiętać, że nie ma reguły i nie zawsze posiadanie konta w określonym banku wpłynie na uzyskanie najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego. Dlatego, warto sprawdzić również warunki oferowane przez inne banki i porównać je do tych prezentowanych przez nasz bank. Faktem natomiast jest, że w swoim banku załatwienie wszelkich formalności jest nieco prostsze, ze względu na łatwiejszą weryfikację tożsamości Klienta

Jeżeli zdecydujemy się już na konkretną ofertę, jednym z najważniejszych dokumentów do złożenia będzie wniosek kredytowy. Z reguły banki mają ku temu swoje druki i to na jego podstawie mogą rozpocząć wykonywanie procedur, których końcowym etapem jest zgoda bądź odrzucenie wniosku o udzielenie kredytu. Aby wniosek mógł zostać przyjęty, musi być kompletnie wypełniony. Istotną informacją jest też fakt, że zawsze warto złożyć więcej niż jeden wniosek kredytowy w tych bankach, których ofertami jesteśmy najbardziej zainteresowani. Wynika to z tego, że bank nie każdemu potencjalnemu Kredytobiorcy udzieli kredytu, dlatego warto się zabezpieczyć na wypadek odrzucenia wniosku przez wybrany bank. Mówi się, że nie powinno się składać wniosków w więcej niż trzech bankach w jednym czasie, gdyż może to potencjalnie obniżyć Twoją wiarygodność kredytową w BIK.

Sam proces udzielania kredytu jest naprawdę złożony - na jego przebieg składa się kilka etapów. Przede wszystkim, banki uważnie sprawdzają potencjalnych Klientów, ich zarobki, ale również sam przedmiot inwestycji. Po analizie formułują decyzję wstępną, na podstawie której wniosek jest akceptowany i wymagane jest dostarczenie kolejnych dokumentów lub jest odrzucany. Następnym krokiem jest podpisanie umowy kupna nieruchomości, po czym zawierana jest umowa kredytowa i wypłacana jest oczekiwana kwota. Ostatnim krokiem jest sporządzenie wpisu w księdze wieczystej, który będzie tam widniał do czasu spłaty kredytu, aż do przedstawienia stosownych dokumentów. Przebrnięcie całego procesu trwa z reguły około 3 miesięcy, czasami jednak okres ten może się wydłużyć nawet do 6 miesięcy. Czas ten jest tym krótszy, im lepiej Klient jest przygotowany do dopełnienia wszelkich formalności, dlatego warto wcześniej dokładnie przeanalizować własną sytuację finansową, aby nic nas nie zaskoczyło.

Warto wiedzieć, że podpisanie umowy kredytowej nie oznacza, że z tego etapu nie można już wycofać i konieczne jest zaciągnięcie zobowiązania. Ustawa o kredytach hipotecznych umożliwia wycofanie się z podjętej decyzji w ciągu 14 dni. Jedynym wydatkiem ponoszonym przez Klienta w takiej sytuacji jest spłata odsetek za okres od udzielenia kredytu do jego zwrotu (okres ten nie może być dłuższy niż 30 dni).

Bardzo ważną informacją jest też fakt, że wypłata środków przeznaczonych na kupno nieruchomości nie następuje na rachunek Kredytobiorcy, lecz na konto sprzedającego, chyba, że część środków miała docelowo zostać przeznaczona na zakup nieruchomości, a część na wykończenie. W takiej sytuacji kwota ta ulega podzieleniu w oparciu o umowę przedwstępną zakupu oraz kosztorys wykończenia. Budowa lub remont nieruchomości wymaga uprzedniego sporządzenia odpowiedniego kosztorysu oraz harmonogramu prac i jest to niezwykle ważne w kontekście wypłaty kredytu, albowiem następuje ona w transzach, a kolejne części są wypłacane dopiero po udokumentowanym zakończeniu poprzedniego etapu. Warto też wiedzieć, że w przypadku remontu, bank finansuje jedynie tzw. środki trwałe, czyli materiały budowlane czy sanitariaty, a niemożliwa lub rzadka jest możliwość zakupu sprzętu AGD oraz mebli. Dopuszczalne są czasem zakupy w/w sprzętów, jeżeli są one przeznaczone do zabudowy. Podpisanie umowy kredytowej wiąże się z akceptacją wszystkich warunków w niej zawartych. Jednak w trakcie okresu spłaty możemy wystąpić do banku z wnioskiem o zmianę niektórych parametrów kredytu. Podstawową kwestią, o którą możemy się starać jest zmiana rat malejących na równe i odwrotnie oraz zmiana oprocentowania stałego na zmienne. Poza tym, kredytobiorca może złożyć wniosek o zmianę terminu płatności raty lub zdecydować o wcześniejszej spłacie, co wpłynie na skrócenie okresu kredytowania, jak również złożyć wniosek o zwrot uprzednio nadpłaconej kwoty po całkowitej spłacie kwoty kredytowania. Klient może wnioskować o zmniejszenie wysokości raty przez okres 12 miesięcy czy skorzystanie przez miesiąc z wakacji kredytowych oraz wydłużenie okresu kredytowania. W przypadku wypłat kredytu w postaci kolejnych transzy, można starać się też o zmianę sposobu wypłaty kolejnej części kredytu z automatycznej na wypłacaną w wyniku złożenia pisemnego wniosku, ale również o wstrzymaniu bądź przesunięciu wypłaty transzy automatycznej. W wielu bankach istnieje możliwość zmiany konta do obsługi kredytu czy spłaty kolejnych rat, a w tych, w których udzielane są kredyty w obcych walutach, można starać się o zmianę z waluty obcej na złotówki. Jak więc można zauważyć, zmian, których możemy dokonać już po udzieleniu nam kredytu jest całkiem sporo. Czasami dochodzi do sytuacji, w których Kredytobiorca wpadnie w problemy finansowe. Nie oznacza to, że w ciągu kilku dni, komornik zajmie nasze mieszkanie, lecz aby uniknąć zbędnych problemów należy jak najszybciej zgłosić taką informację do banku. Dzięki temu zyskamy możliwość restrukturyzacji obowiązującej umowy, która pozwoli na wydłużenie czasu kredytowania, co z kolei wpłynie na zmniejszenie miesięcznej raty, dzięki czemu sytuacja domowego budżetu na pewno, w jakiś sposób, się poprawi. Otrzymanie funduszy z banku w ramach kredytu hipotecznego na wymarzone cztery kąty związane jest z tym, że kiedyś trzeba będzie te pieniądze do banku oddać. Wraz z umową kredytową Kredytobiorca otrzymuje dokładnie rozpisany harmonogram spłaty kolejnych rat kredytowych biorący pod uwagę długość okresu, w którym ma być dokonany zwrot kwoty oraz miesięczną wielkość raty. Symulacja takiego harmonogramu będzie wykonana jeszcze przed podpisaniem umowy, aby Klient mógł się dowiedzieć, ile miesięcznie będzie go kosztował kredyt. Oczywiście są to wartości w przybliżeniu, gdyż uwzględniają wartości stopy procentowej na dzień podpisania umowy. Warto zwrócić uwagę na kredyty wypłacane w częściach. Początkowo, Klient spłaca tylko odsetki od już udzielonej części kredytu (tzw. karencja), a dopiero po wypłacie pełnej kwoty, rozpoczyna się właściwa spłata kapitału z odsetkami.

W sytuacji, gdy sytuacja Kredytobiorcy polepszy się znacznie w okresie płatności kredytu, istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jest to niezwykły komfort dla Klienta, gdyż dzięki temu może szybciej uwolnić się od ciążącego zobowiązania. Dobrze jednak wiedzieć, że jeżeli taka sytuacja ma miejsce do 3 lat od zaciągnięcia zobowiązania, bank może pobrać tzw. rekompensatę, dlatego warto przemyśleć, czy nie lepiej poczekać aż upłynie w/w okres. Później bowiem, regulacje prawne gwarantują bezpłatną wcześniejszą spłatę(jest to aktualne dla kredytów zaciągniętych po 21.07.2017r., od tego czasu obowiązuje ustawa o kredytach hipotecznych). Poza wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego, istnieje też możliwość nadpłaty, tzn. wpłaty większej kwoty, aniżeli ta przewidziana w harmonogramie. Jest to bardzo korzystne dla Klienta, ponieważ zmniejsza całkowite koszty kredytu. Wiąże się to ze zwiększeniem wielkości wpłaconej kwoty, a co za tym idzie, zmniejszenia ilości rat kredytowych oraz skrócenia czasu kredytowania lub zmniejszenia wysokości rat w kolejnych latach. Zapis dotyczący nadpłat jest z reguły zawarty w umowie kredytowej, a, poza tym, Klient ma zagwarantowaną tą możliwość zapisami w ustawie o kredytach hipotecznych. Zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest, tak jak już wyżej wspominano, hipoteka na określonej nieruchomości. Jest ona zakładana poprzez wpis do księgi wieczystej informacji o zabezpieczeniu spłaty zobowiązania przez w/w nieruchomość. W związku z tym, bank ma do niej większe prawo niż sam właściciel. Po całkowitym uregulowaniu kwoty kredytowania, należy się więc postarać o usunięcie tego wpisu z księgi. Będzie do tego niezbędny, wydany przez bank, kwit mazalny, informujący o spłacie kredytu i zawierający zgodę na usunięcie wpisu, który należy złożyć do sądu wieczystoksięgowego. Trzeba się liczyć z tym, że procedury związane z wykreśleniem wpisu mogą trwać nawet kilka miesięcy. Ma to znaczenie, jeżeli mieszkanie bądź dom mają zostać przeznaczone na sprzedaż. W dzisiejszych czasach, wiele osób pracuje za granicami Polski, jednak mieszka i ma rodzinę w kraju. Z racji zatrudnienia za granicą, osoby te uzyskują dochód w obcej walucie. Czy zatem mogą one starać się o kredyt hipoteczny? Odpowiedź brzmi: owszem, ale jedynie w walucie, w której uzyskują dochód. Oferta kredytów w obcych walutach jest uboższa niż ta, przedstawiana Klientom zainteresowanym kredytem w naszej walucie, a możliwa kwota kredytowania jest niższa. Ponadto, w przypadku zaciągania kredytu przez osoby pracujące poza Polską, wszystkie uzyskane dokumenty dotyczące zatrudnienia muszą być przysięgle przetłumaczone na język polski. Trzeba pamiętać, że zdolność kredytowa potencjalnego Klienta nie jest przeliczana na drodze zwykłego przewalutowania, a bierze pod uwagę umocnienie wartości złotówki o 20%. Aby natomiast otrzymać kredyt w złotówkach, muszą starać się o niego z drugim współkredytobiorcą, który uzyskuje zarobki w złotych i wykazuje większą zdolność kredytową. Warto też wspomnieć o sytuacji, w której Klientowi zmienia się waluta dochodów - w tej sytuacji może on wnioskować o przewalutowanie kredytu. Wyżej wspomniano, że osoby uzyskujące dochód w obcej walucie, mogą jedynie w niej uzyskać kredyt hipoteczny. Podobnie sprawa ma się w odwrotnej kwestii. Osoba zarabiająca w złotówkach może starać się o kredyt tylko w naszej walucie. Jest to jednak stosunkowo nowe ustalenie i są w Polsce osoby, które spłacają kredyty w obcej walucie zaciągnięte przed wprowadzeniem tego przepisu. Do zmiany doszło w momencie, w którym pozornie stabilna waluta, jaką był frank szwajcarski, zaczęła nagle znacznie zmieniać swój kurs, przez co kredyty zaciągnięte w tej walucie stały się kompletnie nieopłacalne, a Kredytobiorcy znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji.

Wpływ na wielkość funduszy do spłaty ma tzw. spread. W przypadku banków wielkością charakterystyczną jest spread bankowy, czyli różnica pomiędzy ceną, za jaką bank sprzedaje określoną walutę a ceną, za jaką ma zamiar ją kupić od innych instytucji finansowych. Jest to źródło przychodów banku. Mówiąc o różnicy kursu sprzedaży i kupna waluty przez instytucje finansowe, np. kantory, mówimy o spreadzie walutowym. Będzie on zależny od kilku czynników, do których zalicza się cena waluty na rynku oraz popyt na nią, wartość transakcji, jak również polityka cenowa instytucji zajmujących się obrotem walutami. Jego wartość najczęściej nie przekracza 4-5%. Warto wiedzieć, że spread walutowy jest niższy niż spread bankowy.

Rozwiązaniem dla osób, które zaciągnęły kredyty w walucie obcej, a chcą zmniejszyć ich koszt są konta walutowe. Pozwalają one na swobodną wymianę walut w kantorze bankowym, w którym spread wynosi mniej niż 1%. Do produktów bankowych związanych z kredytem hipotecznym jest kredyt konsolidacyjny. Będzie on idealnym rozwiązaniem dla Klientów, którzy chcieliby połączyć kilka zaciągniętych kredytów w jeden, celem zmniejszenia kosztów związanych ze spłatą rat. Dzięki temu ma do zapłaty miesięcznie jedną ratę zamiast kilku. Jest to duża wygoda, nawet czysto ze względów organizacyjnych. Kredytobiorca dzięki połączeniu uzyskuje obniżone koszty obsługi kredytów, opcję wydłużenia czasu trwania spłaty i lepsze warunki kredytowania. Decyzja odnośnie zaciągnięcia kredytu hipotecznego w określonym banku nie oznacza, że w tym banku będzie konieczność jego spłaty aż do końca okresu kredytowania. Jest to możliwe, dzięki możliwości skrócenia czasu spłaty, ale również dzięki opcji refinansowania kredytu. W dużym skrócie polega to na przeniesieniu kredytu do innego banku w celu polepszenia warunków kredytowania. Kwota nowego kredytu (tzw. kredytu refinansowego) jest przeznaczana na spłatę zobowiązania w poprzednim banku. Jest to dobre rozwiązanie, jeżeli inna instytucja oferuje korzystniejsze warunki niż te, które mamy w obecnym banku, jednak należy dobrze przemyśleć tą decyzję. Jest to bowiem całkiem nowy kredyt wymagający załatwienia ponownie wszystkich formalności, jak również płatności wszystkich prowizji bankowych, które były już zapłacone w poprzednim banku, na początku okresu kredytowania. W związku z tym, trzeba przeanalizować, czy na pewno nie będzie to droższa opcja od obecnej. Po podpisaniu przez Klienta umowy refinansowej, nowy bank spłaca kredyt w poprzednim banku i z dokumentem potwierdzającym to działanie, należy skierować się do sądu wieczystoksięgowego celem wykreślenia zabezpieczenia na rzecz poprzedniego banku oraz sporządzenia nowego wpisu hipoteki jako gwarancji spłaty kredytu w obecnym banku. Ponadto, w przypadku, gdy Klient regularnie spłacał zadłużenie w poprzednim banku, może skorzystać z opcji uproszczonego refinansowania, co oznacza, że nie będzie potrzeby kompletowania pełnej dokumentacji, jak miało to miejsce podczas zaciągania wyjściowego zobowiązania. Sprzedaż domu lub mieszkania, które objęte są hipoteką jest możliwa, jednak nieco trudniejsza aniżeli sprzedaż nieruchomości, która nie jest kredytowana. Wymaga bowiem dużo więcej formalności do załatwienia, a kwota otrzymana ze sprzedaży w pierwszej kolejności będzie przeznaczona na spłatę pozostałego zadłużenia, a dopiero pozostała reszta będzie przelana na konto sprzedającego. Po decyzji o sprzedaży mieszkania/domu bank wystawi zaświadczenie informujące o pozostałej kwocie do spłaty, a po uregulowaniu należności, o wykreśleniu wpisu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Pandemia koronawirusa obróciła życie ludzi o 360 stopni oraz zmieniła zasady obowiązujące na rynku. Wielu z nas straciło pracę, a inni musieli zamknąć się w domach na home office. Wszystko to wpłynęło również na banki i kwestie udzielania przez nie kredytów.

Banki podwyższyły marże, którymi objęte są kredyty oraz zwiększyły wymagania odnośnie wkładu własnego. Tendencja jest wzrostowa, a więc nie ma co czekać na to, że warunki, na których będzie można wziąć kredyt hipoteczny się polepszą. Są jednak też liczne udogodnienia, m.in. możliwość przesłania podpisanych dokumentów w formie elektronicznej. Czas pandemii pokazał, jak wiele można załatwić online, jednak kwestia kredytów hipotecznych pozostała niezmienna: nie da się załatwić wszystkich formalności przez Internet, ze względu na fakt, że kwota zaciąganego kredytu jest wysoka, a okres spłaty zobowiązania to kilkanaście lat. Można jednak zapoznać się z ofertami, dzięki rankingom i porównywarkom kredytów hipotecznych, jak również skonsultować się z doradcami online, którzy udzielą bardziej szczegółowych informacji dotyczących interesującego nas kredytu.

Dla tych, którzy posiadają zaciągnięty już kredyt hipoteczny, niezwykle istotnym było obniżenie wysokości stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w II kwartale 2020 do historycznie niskich wartości. Co więcej, Kredytobiorcy mogą starać się na udzielenie wakacji kredytowych na uproszczonych warunkach, a wniosek o zawieszenie spłaty można złożyć za pomocą portali bankowości elektronicznej. Dodatkowo, banki nie pobierają żadnych opłat za udzielenie wakacji kredytowych. Kredyt hipoteczny to produkt bankowy, który może dość znacząco zmienić nasze życie. Dzięki niemu, nawet w przypadku braku wystarczających oszczędności do zakupu nieruchomości, będziemy w stanie ją kupić i odmienić swoje życie. Jednak formalności, które będzie trzeba załatwić jest naprawdę wiele, przez co starania o kredyt hipoteczny wymagają od nas dużo czasu i zaangażowania. Trzeba pamiętać, że nieruchomość kupowana na kredyt nie będzie w 100% własnością jego mieszkańców, a informacja o udziale banku w wartości domu czy mieszkania zawarta będzie w jego księdze wieczystej. Dlatego należy bardzo dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne oferty, aby znaleźć taką opcję, która będzie dla nas najtańsza i najbardziej korzystna. Warto zadbać też o jak najwyższą wielkość wkładu własnego, ponieważ im będzie on większy, tym większy będzie nasz udział w wartości inwestycji. Warto przygotować się w odpowiedni sposób i zapoznać się z pojęciami związanymi z udzieleniem tego zobowiązania, by móc z pełną świadomością wybrać najlepszy kredyt na nasze wymarzone lokum. Pomimo, że jest wiele kryteriów niezbędnych do spełnienia, by uzyskać kredyt hipoteczny warto poświęcić czas na starania o jego udzielenie. Może to być milowy krok w naszym życiu.