Kredyt na mieszkanie

Obecnie banki proponują nam szeroki wachlarz produktów finansowych, z których możemy skorzystać, aby zrealizować marzenie o własnych czterech kątach, jednak wybór odpowiedniej oferty nie jest prosty, zwłaszcza że nie wszystkie propozycje będą dla nas dostępne czy korzystne. Jak wybrać najlepszą ofertę kredytową? Czym się kierować przy wyborze zobowiązania finansowego na wiele lat? Jakie warunki należy spełnić, aby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy? To tylko nieliczne pytania, które nurtują potencjalnych kredytobiorców. Przede wszystkim należy pamiętać, że jest to wieloletnie obciążenie, dlatego też przed złożeniem wniosku o kredyt i podpisaniem umowy kredytowej należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi kosztami i rodzajami kredytów na mieszkanie, spośród których wyróżniamy:

1. Kredyt hipoteczny- to długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką. Do jego grupy należą takie kredyty, jak:

• kredyt mieszkaniowy - produkt bankowy zabezpieczony hipoteką, który należy przeznaczyć na konkretny cel mieszkaniowy, taki jak zakup mieszkania, domu czy garażu,
• pożyczka hipoteczna - produkt bankowy, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość będąca własnością kredytobiorcy. Pożyczkę hipoteczną cechuje długi okres spłaty, niskie oprocentowanie i suma do 80% wartości nieruchomości,
• kredyt refinansowy - produkt bankowy dla osób, które już mają jeden kredyt hipoteczny (np. we frankach), ale chcą obniżyć koszty i w tym celu zaciągają kolejny kredyt, również zabezpieczony hipoteką, aby skonsolidować pozostałe pożyczki. W takim przypadku rata miesięczna kredytu się zmniejszy, ale okres kredytowania wydłuży,
• kredyt budowlany - hipoteczny, którego celem jest budowa domu bądź zakup działki budowlanej,
• kredyt konsolidacyjny- długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką, który umożliwia połączenie kilku kredytów w jeden kredyt.

2. Kredyt gotówkowy- kredyt udzielany w gotówce na dowolny cel.

3. Kredyt deweloperski - deweloperzy pośredniczą między bankami a osobami starającymi się o kredyt na mieszkanie.

1. Biorąc kredyt na mieszkanie, należy też pomyśleć o ubezpieczeniu zarówno swojego lokum, jak i jego zawartości.
2. Jako kredytobiorca będziesz musiał przedstawić dokumenty ukazujące Twoją sytuację finansową, jak również stan techniczny nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu.
3. Banki najchętniej udzielają kredytu na mieszkanie osobom od 18. do maksymalnie 45. roku życia, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony.
4. Przed wybraniem odpowiedniej oferty kredytowej, warto przeanalizować internetowy ranking kredytów.
5. Wszystkie banki wymagają od kredytobiorców wkładu własnego do udzielonego kredytu na mieszkanie. Takim wkładem własnym może być darowizna, czyli środki finansowe darowane przez najbliższych członków rodziny, które nie będę podlegały opodatkowaniu, jeśli zostaną udokumentowane i zgłoszone w przeciągu 6 miesięcy w urzędzie skarbowym na specjalnym druku SD-Z2. Wkładem własnym mogą być również zarówno środki zgromadzone na emeryturę na IKZE (Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego) lub IKE (Indywidualnym Koncie Emerytalnym), jak i premia gwarancyjna (wypłacana na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku) z książeczki gwarancyjnej założonej od 23 października 1990 roku (od momentu rozpoczęcia procedury mającej na celu wypłacenie premii gwarancyjnej, mamy 90 dni na złożenie wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej).
6. Do 2018 roku kredytobiorcy do 35. roku życia starający się o kredyt na mieszkanie mogli skorzystać z programu MdM, czyli Mieszkanie dla Młodych, na mocy którego zarówno małżeństwa, jak i osoby samotne mogły liczyć na 5- czy nawet 10-procentową dopłatę do zakupu nieruchomości. Aktualnie jest możliwość wzięcia udziału w programie wspierającym osoby wynajmujące lokum (bezzwrotna dopłata do czynszu czy odnowa nieruchomości z rynku wtórnego) - Mieszkanie na Start; jak również skorzystania z formy pomocy będącej częścią planu Narodowego Programu Mieszkaniowego - Mieszkanie Plus, polegającej na wprowadzeniu tanich mieszka dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
7. Istotnym wskaźnikiem ukazującym maksymalną sumę kredytu, której może udzielić Ci bank, jest wskaźnik LtV. Przykładowo: jeśli wskaźnik LtV jest 80-procentowy, to musisz się przygotować na 20-procentowy wkład własny, gdyż w banku możesz zaciągnąć kredyt w wysokości 80 proc. wartości wybranego lokum.
8. Kredytobiorca ma również możliwość skorzystania z tzw. kredytu deweloperskiego. W takim przypadku to deweloperzy pośredniczą między bankami a osobami starającymi się o kredyt na mieszkanie.
9. Podstawą do podjęcia przez bank decyzji o udzieleniu kredytu na mieszkanie jest złożenie przez kredytobiorcę wniosku kredytowego.
10. Należy również pamiętać, że o zmianę niektórych parametrów kredytu na mieszkanie możemy wnioskować do banku podczas trwania spłaty zobowiązania.
11. Po udzieleniu kredytu na mieszkanie, bank przelewa pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość (część kwoty, która ma zostać przeznaczona na wykończenie lokum zostanie przelana na konto kredytobiorcy).

W poniższych rozdziałach znajdziesz jeszcze odpowiedzi m.in. na takie pytanie, jak: Czym się kierować przy wyborze najlepszej oferty kredytu na mieszkanie? Czym się różni kredyt hipoteczny od mieszkaniowego, a czym kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej? Jakie warunku trzeba spełniać, aby bank udzielił Ci kredytu na mieszkanie? Jakie dokumenty należy dostarczyć i jak się przygotować do zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania finansowego? Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe zabezpieczone hipoteką, czyli ograniczonym prawem rzeczowym, przeznaczone na konkretny cel, taki jak zakup czy budowa domu, zakup mieszkania, remont nieruchomości, jak również zakup działki. Kredyt ten charakteryzuje się zarówno długim okresem spłaty, jak i wysoką kwotą oraz niskim oprocentowaniem, ale aby go zaciągnąć, należy spełniać kilka istotnych warunków wymaganych przez bank, takich jak:

• zdolność kredytowa,

• minimalny 20-procentowy wkład własny (np. dla nieruchomości o wartości 200 000 zł potrzebujemy 40 000 zł wkładu własnego, dla nieruchomości o wartości 300 000 zł - 60 000 zł, a dla nieruchomości o wartości 500 000 zł - 100 000 zł itd.),

• wiek (banki najchętniej udzielają kredytów hipotecznych osobom do 35. roku życia).

Jeśli spełniasz powyższe warunku i chcesz wnioskować o kredyt hipoteczny musisz przygotować takie dokumenty, jak:

• wniosek o kredyt,

• dokument tożsamości,,

• umowa przedwstępna z deweloperem (dot. nieruchomości z rynku pierwotnego),

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach.

Co jeszcze należy wiedzieć o kredycie hipotecznym?

1. Minimalny okres spłaty kredytu hipotecznego to 5 lat, a maksymalny to 35 lat.
2. Czas na wydanie decyzji kredytowej przez bank trwa zazwyczaj od kilku do 21 dni.
3. Maksymalna Rzeczywista Stopa Oprocentowania (RRSO) ma wpływ na wysokość comiesięcznej raty kredytu hipotecznego.
4. W przypadku kredytu hipotecznego jest znacznie więcej formalności niż w przypadku pożyczki gotówkowej, gdyż bank musi najpierw oszacować wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem (hipoteką).
5. Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć na takie cele, jak:
   • zakup mieszkania z rynku wtórnego,
   • zakup mieszkania z rynku pierwotnego,
   • zakup domu,
   • budowa domu,
   • zakup działki,
   • remont nieruchomości,
   • modernizacja nieruchomości,
   • wykup mieszkania np. komunalnego.
6. W przypadku kredytu hipotecznego mamy obowiązek założyć księgę wieczystą i wpisać hipotekę, którą wykreślić należy po spłacie kredytu w sądzie rejonowym (wydział wieczystoksięgowy).
7. Kredyt hipoteczny można przeznaczyć zarówno na zakup działki budowlanej, rolnej, zakup mieszkania, domu, budowę domu czy zakup budynku komercyjnego, jak i na sfinansowanie innego kredytu hipotecznego bądź adaptację nieruchomości.
8. Pamiętaj, że na mocy ustawy o kredytach hipotecznych masz prawo wycofać się z umowy kredytowej do 14 dni od jej zawarcia (w takim wypadku należy uregulować koszty związane z odsetkami za okres nie dłuższy niż 30 dni - od udzielenia do zwrotu zobowiązania).
9. Wniosek kredytowy warto złożyć maksymalnie w trzech bankach, tak aby zwiększyć swoją szansę na otrzymanie kredytu, ale jednocześnie nie zmniejszyć swojej wiarygodności kredytowej.
10. Warto pamiętać, że osoba decydująca się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego ma obowiązek wykupić ubezpieczenie, którego warunki ujęte są w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia - OWU. Jedną z opcji jest ubezpieczenie pomostowe, czyli dodatkowe zabezpieczenie dla banku w przypadku, kiedy nie została ustalona hipoteka (zazwyczaj 0,07% miesięcznie od całej sumy kredytu na mieszkanie).

Jednym z produktów umożliwiających realizację marzenia o własnym mieszkaniu bądź domu jest niewątpliwie kredyt mieszkaniowy, czyli kredyt celowy zabezpieczony hipoteką, którego wysokość zależy przede wszystkim od zdolności kredytowej kredytobiorcy, a jego przeznaczenia nie jest tak szerokie, jak przeznaczenie kredytu hipotecznego. Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego warto wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty tegoż kredytu w terminie ustanowionym w umowie, wraz z odsetkami (Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku). Dzięki pomocy doradcy finansowego lub przy użyciu takich narzędzi jak kalkulator zdolności kredytowej będziesz w stanie oszacować w przybliżeniu maksymalną sumę kredytu, której może udzielić Ci bank.

Kredyt na mieszkanie to dla wielu osób największa życiowa inwestycja, dlatego też zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy, należy wcześniej dokładnie zbadać rynek, przeanalizować oferty zarówno deweloperów, jak i banków, jak również zapoznać się z wszelkimi procedurami i kosztami związanymi z zakupem własnej nieruchomości. Ponadto, przed decyzją o podjęciu kredytu mieszkaniowego, warto dokładnie przeanalizować zarówno oferty banków oraz deweloperów, jak i swoją własną sytuację finansową, jak również zająć się takimi kwestiami, jak:

• obliczenie swojej zdolności kredytowej,
• rozmowa z doradcą bankowym,
• uzbieranie 20-procentowego wkładu własnego, gdyż bez tego obecnie żaden bank nie udzieli Ci kredytu,
• złożenie wniosku o kredyt mieszkaniowy w kilku bankach,
• spłacenie innych zobowiązań finansowych,
• możliwość skorzystania z karencji spłaty kredytu,
• umocnienie swojej pozycji w pracy itp., itd.

Jako potencjalny kredytobiorca musisz pamiętać o tym, iż żaden bank nie udzieli Ci kredytu o równowartości 100 proc. nieruchomości. Obecnie stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenie (tzw. wskaźnik LtV) w większości banków jest 80-procentowy (ze względu na kryzys związany z pandemią Covid-19 był 60-, lub 70-procentowy), gdyż banki starają się zminimalizować ryzyko kredytowe związane z niewypłacalnością kredytobiorcy. Kredyt mieszkaniowy i kredyt hipoteczny to dwa osobne produkty finansowe o różnych definicjach, jednak zarówno pierwszy, jak i drugi wymagają zabezpieczenia hipotecznego. Kredyt mieszkaniowy należy do grupy kredytów hipotecznych, a jego przeznaczenie jest nieco węższe niż przeznaczenie kredytu hipotecznego, gdyż obejmuje cele tylko typowo mieszkaniowe, takie jak zakup mieszkania, domu czy garażu. Natomiast kredyt hipoteczny można przeznaczyć zarówno na zakup domu, mieszkania czy garażu, jak i na zakup działki budowlanej, wykup mieszkania np. zakładowego czy adaptację lokalu usługowego. Istotne jest to, iż każdy kredyt mieszkaniowy jest jednocześnie kredytem hipotecznym, natomiast nie każdy kredyt hipoteczny musi być również kredytem mieszkaniowym. Jeśli jeszcze nie wiesz, który kredyt bardziej spełni Twoje wymagania, to przeanalizuj główne podobieństwa i różnice obu produktów bankowych.

1. Sprawdzenie Twojej zdolności kredytowej przez bank.

2. Wymagany wkład własny.

3. Wysokość oprocentowania kredytu.

4. Oszacowanie wartości nieruchomości.

5. Założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki.

6. Comiesięczne raty.

1. Przeznaczenie kredytu:

• kredyt mieszkaniowy możemy przeznaczyć tylko na cele mieszkaniowe, takie jak zakup domu, mieszkania czy garażu,

• kredyt hipoteczny, poza celami wyłącznie mieszkaniowymi, możemy również przeznaczyć na takie cele, jak zakup działki rolnej czy budowlanej, remont lub modernizację nieruchomości, budowę domu jednorodzinnego, jak również zakup lokalu użytkowego czy spłacanie innego kredytu hipotecznego.

Podobieństw między obydwoma produktami bankowymi jest znacznie więcej niż różnic, dlatego też warto przed podjęciem decyzji o wyborze odpowiedniego kredytu na mieszkanie zastanowić się nad jego przeznaczeniem. Zarówno kredyt hipoteczny, jak i pożyczka hipoteczna to produkty bankowe, które pomogą Ci spełnić marzenia związane z własnym lokum, jednakże pierwszy jest przede wszystkim dla osób, które pragną kupić nieruchomość, a drugi dla tych, które już posiadają na własność mieszkanie czy też dom i potrzebują sporego zastrzyku gotówki. Jeżeli zastanawiasz się, która opcja bardziej odpowiada Twoim potrzebom, to zapoznaj się z najważniejszymi różnicami i podobieństwami między oboma zobowiązaniami finansowymi.

1. Kredyt może zostać udzielony wyłącznie przez bank, natomiast pożyczka również przez inną instytucję finansową czy też osobę prywatną.
2. Kredyt jest regulowany przez Prawo bankowe, a pożyczka przez Kodeks cywilny.
3. Przedmiotem kredytu mogą być wyłącznie pieniądze, a przedmiotem pożyczki również rzeczy.
4. Kredyt hipoteczny musisz przeznaczyć na konkretny cel, taki jak zakup mieszkania, działki budowlanej czy też zakup lub budowę domu jednorodzinnego, natomiast pożyczkę hipoteczną możesz przeznaczyć na dowolny cel.
5. Kredyt hipoteczny jest przede wszystkim dla osób, które pragną wejść w posiadanie nieruchomości, natomiast pożyczka hipoteczna jest dla tych, które już są właścicielami nieruchomości.
6. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej może być stałe bądź zmienne składające się ze stałej marży banku, która jest wyższa niż marża kredytu hipotecznego, i ze zmiennej stawki WIBOR(R) 3M czy też WIBOR(R) 6M.

1. Zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości.
2. Umowa między kredytobiorcą a kredytodawcą określająca warunki udzielonego zobowiązania.
3. Długi okres kredytowania - w przypadku kredytu hipotecznego nawet do 35 lat, natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej zazwyczaj do 25 lat.
4. Niskie oprocentowanie zarówno kredytu hipotecznego, jak i pożyczki hipotecznej.
5. Kredytobiorca może zaciągnąć zobowiązanie na sporą sumę - w przypadku kredytu hipotecznego zazwyczaj do 80% wartości nieruchomości, natomiast w przypadku pożyczki hipotecznej zazwyczaj do 70% wartości nieruchomości.

Planując zaciągnięcie kredytu na mieszkanie, warto również przyjrzeć się najważniejszym pojęciom, które pozwolą nam zrozumieć i dokładnie zapoznać się z warunkami dotyczącymi tegoż zobowiązania finansowego. Poza wcześniej przytoczonymi, do takich pojęć należą m.in.:

1. Kalkulator kredytu mieszkaniowego. Jednym z ważniejszych czynników, które przesądzają sumę i okres spłaty kredytu na mieszkanie, jest zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota, jaką kredytobiorca jest w stanie przeznaczyć na ratę pożyczki udzielonej przez bank. Aby ułatwić i przyśpieszyć proces wyboru odpowiedniej oferty kredytowej, jak również zawęzić zakres dostępnych produktów finansowych, warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, rankingu kredytów czy też kalkulatora zdolności kredytowej.
2. Wskaźnik LtV(loan-to-value), czyli stosunek wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia.
3. Wkład własny, czyli udział kredytobiorcy w zakupie finansowanym przez bank (w postaci np. nakładu pieniężnego bądź działki budowlanej).
4. Wskaźniki: stopa referencyjna, WIBOR(R) 3M, WIBOR(R) 6M i LIBOR 3M. Stopa referencyjna to jeden z podstawowych wskaźników służący do obliczenia wartości m.in. kredytów na mieszkanie. Podstawową stopą procentową uznawaną przez polską Radę Polityki Pieniężnej od 6 lutego 1998 roku jest stopa referencyjna NBP, której wysokość wpływa na koszt kredytów pieniężnych. Obecnie, od 29 maja 2020 roku, ze względu na kryzys związany z pandemią Covid-19, mamy najniższą w dziejach Polski stopę referencyjną - 0,10% (wcześniej, od 9 kwietnia do 28 maja 2020 roku, wynosiła 0,50%).
   
   Jaki ma wpływ stopa referencyjna na koszty kredytu na mieszkanie? Stopa referencyjna stanowi przede wszystkim podstawę do obliczenia oprocentowania i wysokości odsetek za opóźnienie płatności raty kredytu na mieszkanie. Ponadto stopa referencyjna pośrednio wpływa na wysokość oprocentowania pożyczek międzybankowych w Polsce - WIBOR(R) (Warsaw Interbank Offered Rate, której stawka ustalana jest codziennie w dni robocze o 11.00 na fixing). Zarówno wskaźnik WIBOR(R) (w przypadku kredytów złotówkowych), jak i LIBOR (w przypadku kredytów w obcych walutach) są podawane jako średnia arytmetyczna z ostatnich 3 miesięcy w postaci kolejno WIBOR(R) 3M i LIBOR 3M, a WIBOR(R) 6M z ostatnich 6 miesięcy.
5. Oprocentowanie kredytu na mieszkanie:
   • marża, czyli stała wielkość określona przez bank,
   • zmienna stawka bazowa, której wielkość zależy od stopy procentowej,
   • RRSO, czyli roczna rzeczywista stopa oprocentowania, dzięki której możemy ocenić roczny koszt kredytu.
6. Raty kredytu składające się z kwoty do spłaty i odsetek, które kredytobiorca musi spłacać wg harmonogramu ustalonego w umowie kredytowej. Raty dzielimy na: równe i malejące.
7. Karencja spłaty kredytu. Jednym z głównych czynników, które bierze pod uwagę bank, rozstrzygając wniosek o kredyt na mieszkanie, to ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy. Aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie, bank musi mieć gwarancję, że kredytobiorca będzie spłacał comiesięczne raty zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie. Jednak życie pisze przeróżne scenariusze i nie zawsze jesteśmy w stanie przestrzegać wcześniej ustalonych zobowiązań, wtedy z pomocą przychodzi nam tzw. karencja kredytu, czyli okres, przez który nie musimy płacić części pożyczonej sumy - rat kapitałowych, natomiast w dalszym ciągu jesteśmy zobowiązani do spłaty odsetek, które naliczył nam bank.
8. Istotnym wskaźnikiem dla banków podczas podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu na mieszkanie jest tzw. „dług do dochodu” - DtI (dept to income), czyli współczynnik sumy zobowiązań kredytobiorcy do bieżącego dochodu netto, które banki, wyliczając zdolność kredytową, sumują z ratą kredytu hipotecznego (wg Komisji Nadzoru Finansów, dla kredytów w złotówkach, wskaźnik DtI powinien wynosić max. 50% przy przychodach niższych niż średnia krajowa i 65% przy przychodach wyższych niż średnia krajowa).

Warto dodać, że banki zazwyczaj udzielają kredytów na mieszkanie zarówno małżeństwom, jak i singlom, jednak w przypadku singli wieloletnie zobowiązanie finansowe na zakup nieruchomości jest obarczone większym ryzykiem. Dlatego też osoby, które samotnie decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego muszą być przygotowane na wyższe koszty około kredytowe, takie jak konieczność wykupienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego (np. w połączeniu z ubezpieczeniem na życie). W tym rozdziale przeprowadzimy Cię krok po kroku przez proces starania się o kredyt na mieszkanie.

Od czego zacząć?

1. Na początek warto zastanowić się, czy jesteśmy gotowi na wieloletnie zobowiązanie finansowe.
2. Następnie czas zacząć poszukiwania wymarzonej nieruchomości, dlatego też należy dokładnie zapoznać się z ofertami deweloperów.
3. Kolejnym krokiem, po znalezieniu idealnego mieszkania, będzie znalezienie odpowiedniej oferty kredytowej. Proces ten znacznie przyśpieszy i ułatwi pomoc doradcy finansowego, jak również dostępne w internecie narzędzia, takie jak kalkulator zdolności kredytowej.
4. Po zapoznaniu się z ofertami banków i wybraniu konkretnego produktu, np. kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego, czas na złożenie wniosku kredytowego (najlepiej w kilku bankach).
5. W następnej kolejności powinno się dostarczyć wszystkie wymagane przez bank dokumenty, należy jednak pamiętać, że zazwyczaj banki wymagają, aby dokumenty te były wydane i dostarczone w ciągu miesiąca od podpisania umowy kredytowej.
6. Teraz bank ma czas na to, aby dokładnie sprawdzić zarówno Ciebie (m.in. wykształcenie, płeć, wiek, stan cywilny, inne zobowiązania finansowe, historię w BIK,rodzaj zatrudnienia, dochody itp.), jak i nieruchomość, którą wybrałeś (m.in. oszacowanie jej wartości czy sprawdzenie, czy nie ciąży na niej hipoteka).
7. Po dopełnieniu wszelkich formalności przyszedł czas oczekiwania na decyzję z banku (od dwóch do kilku tygodni).
8. Po pozytywnej decyzji z banku możesz podpisać u notariusza umowę zakupu nieruchomości. Akt notarialny powinien zawierać niezbędne dane, takie jak:
   • adres nieruchomości,
   • dane personalne właściciela,
   • opis nieruchomości,
   • suma Twojego wkładu własnego,
   • numer księgi wieczystej,
   • cenę nieruchomości oraz terminy spłaty nieruchomości.
9. Przyszedł czas na odbiór kluczy do własnego lokum, pamiętaj jednak, aby spisać liczniki ipodpisać protokół zdawczo-odbiorczy z deweloperem bądź z poprzednim właścicielem mieszkania.
10. Następnie w lokalnym urzędzie skarbowym należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.
11. Kolejnym krokiem będzie wpis do hipoteki.
12. Akt notarialny należy dostarczyć do banku wraz ze wszystkimi pozostałymi dokumentami, które zostały zawarte w umowie o kredyt na mieszkanie.

Jeżeli nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie załatwić wszelkie formalności związane z zaciągnięciem kredytu na mieszkanie, to zastanów się nad skorzystaniem z pomocy profesjonalnego doradcy finansowego, który krok po kroku przeprowadzi Cię przez cały proces starania się o środki na własne cztery kąty. Zanim bank wyda pozytywną decyzję kredytową, ma prawo dokładnie sprawdzić wnioskodawcę, aby zminimalizować ryzyko kredytowe. W przypadku kredytów na mieszkanie banki, poza ustanowieniem zabezpieczenia wierzytelności w postaci hipoteki, wymagają od kredytobiorcy spełnienia szeregu wymagań. Dlatego też zanim zdecydujesz się na złożenie wniosku kredytowego, dokładnie zapoznaj się ze wszystkimi warunkami otrzymania tego rodzaju zobowiązania finansowego, do których należą m.in.:

1. Zdolność kredytowa- czyli Twoja zdolność do spłaty całego zaciągniętego zobowiązania finansowego w terminie przedstawionym w umowie.
2. Wkład własny- czyli suma jaką powinieneś dysponować, aby bank udzielił Ci kredytu na mieszkanie. Banki najczęściej udzielają kredytu w wysokości 80% wartości nieruchomości, co oznacza, że minimum 20% musisz dołożyć z własnych oszczędności (od 2013 roku wg wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego na rynku polskim banki nie mogą udzielić kredytu, jeżeli kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym).
3. Wiek kredytobiorcy - banki udzielają kredytów na mieszkanie osobom między 18. a 45. rokiem życia.
4. Polskie obywatelstwo kredytobiorcy.
5. Zatrudnienie - najbardziej cenioną przez banki formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ważny jest również Twój staż pracy i comiesięczne dochodów (niektóre banki akceptują umowę o dzieło lub umowę zlecenie, ale podczas składania wniosku kredytowego umowa musi być zawarta na min. 3 miesiące do przodu, a wypłata pobierana minimum od roku).
6. Koszty utrzymania - bank będzie pytał o to, jaki jest Twój stan cywilny, ile masz osób na swoim utrzymaniu i czy Twoje wydatki są współmierne do zarobków (suma na wydatki związane z gospodarstwem domowym to mniej więcej 1000 zł dla osoby samotnej; plus ok. 300 zł na każdą dodatkową osobę w przypadku par czy małżeństw posiadających dzieci).
7. BIK - w przypadku kredytu na mieszkanie bank ma prawo sprawdzić Twoją wiarygodność i historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej.
8. Należy dostarczyć aktualne dokumenty, takie jak:
   • dowód osobisty,
   • umowa o pracę,
   • zaświadczenie o zarobkach,
   • PIT za ubiegły rok i inne dokumenty, których wymaga dany bank.

Warto pamiętać, iż każdy bank może mieć inne wymagania od kredytobiorcy, dlatego też przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku kredytowego należy dokładnie przeanalizować zarówno wszelkie warunki, jak i podstawowe i dodatkowe koszty związane z kredytem na mieszkanie. Z kredytem na mieszkanie, zarówno hipotecznym, jak i mieszkaniowym, wiąże się sporo formalności, a co za tym idzie papierkowej roboty, gdyż bank, za nim wyda decyzję kredytową, będzie od Ciebie wymagał przedstawienia wraz z wnioskiem kredytowym wszelkich niezbędnych dokumentów, takich jak:

1. Dane osoby składającej wniosek: dwa dokumenty tożsamości np. dowód osobisty i prawo jazdy.
2. Zaświadczenie o zarobkach (PIT za poprzedni rok podatkowy czy też wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie).
3. Zaświadczenie z ZUS-u o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki za ostatnie 3, 6 bądź 12 miesięcy (czy też druki RMUA w przypadku wynagrodzenia w gotówce).
4. Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie wraz ze współmałżonkiem, należy dostarczyć skrócony odpis aktu małżeńskiego i w przypadku podpisania rozdzielności majątkowej - aktu notarialnego (intercyzy).
5. Niektóre banki wymagają przed podpisaniem umowy kredytowej dostarczenie umowy deweloperskiej (w przypadku, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy) czy też umowy przedwstępnej z deweloperem (gdy już nieruchomość jest wybudowana).
6. Jeżeli kredyt ma zostać przeznaczony na nieruchomość pochodzącą z rynku wtórnego należy dostarczyć do banku umowę przedwstępną, numer księgi wieczystej budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie, oświadczenie poświadczające prawo sprzedającego do nieruchomości, które należy pobrać ze spółdzielni mieszkaniowej, jak również zaświadczenie o wysokości zadłużenia, jeśli lokal jest obciążony hipoteką.
7. Jeśli prowadzisz własną działalność gospodarcząmasz obowiązek dostarczyć dokumenty księgowe, NIP, REGON, PIT za poprzedni rok, zaświadczenie z ZUS-u i urzędu skarbowego o niezaleganiu w opłacaniu składek, jak również informacje dotyczące KRS i wpisu do CEIDG.

Poza powyższymi każdy bank może mieć swoje dodatkowe wymagania dotyczące dokumentów, które kredytobiorca ma obowiązek dostarczyć w odpowiednim terminie, aby móc w ogóle ubiegać się o kredyt na mieszkanie. Dlatego też przed złożeniem wniosku kredytowego należy skonsultować się z doradcą bankowym, który przedstawi i dokładnie omówi wszelkie warunki danego kredytu. Na całkowity koszt kredytu na mieszkanie składa się wiele czynników, z którymi należy się wcześniej zapoznać, aby odpowiednio przygotować się na wszelkie wydatki. Jeżeli już wiesz, na jaki kredyt możesz sobie pozwolić, to postaraj się złożyć wniosek kredytowy w kilku bankach, co zwiększy Twoją szansę na uzyskanie pozytywnej odpowiedzi i podpisanie umowy na najbardziej dogodnych warunkach. Ocena kredytu na mieszkanie jest oceną subiektywną, gdyż zależy głównie od preferencji danego kredytobiorcy. Dla jednych najważniejsze będzie niskie oprocentowanie, dla innych niska rata kredytu czy też długi okres kredytowania i możliwość karencji spłaty kredytu, a dla jeszcze innych perspektywa spłaty całego kredytu przed terminem. Przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku o kredyt na mieszkanie należy zrobić dokładny research dostępnych ofert, sprawdzić swoją zdolność kredytową i zrobić symulacje produktów finansowych - samodzielnie bądź przy pomocy doradcy bankowego. Zabiegi te zawężą nam pole wyboru dogodnej oferty, niezależnie od tego, czy chcemy zaciągnąć kredyt na mieszkanie, dom czy działkę budowlaną. Pamiętaj, że zaciągnięcie kredytu na mieszkanie to zobowiązanie na wiele lat, dlatego też przed wyborem odpowiedniej oferty kredytowej warto się przygotować i zadbać o swoją sytuację materialną, uzbierać minimum 20-procentowy wkład własny oraz spłacić w terminie inne zobowiązania. W przypadku rozwodu byli współmałżonkowie nadal mają obowiązek terminowo spłacać raty zaciągniętego w banku kredytu na mieszkanie, jednak mają do wybory kilka opcji, dzięki którym prawnie rozwiążą swoją sytuację.

1. Jedną z takich opcji jest sprzedaż wspólnej nieruchomości przez byłych współmałżonków i spłata zobowiązania finansowego.
2. Kolejną możliwością jest skorzystanie z instytucji przejęcie długu, która po przyznaniu przez sąd jednemu ze współmałżonków mieszkania, pomoże drugiemu współmałżonkowi zabezpieczyć się przed roszczeniami ze strony banku, dla którego nie ma znaczenia, czy dłużnicy są po rozwodzie. Byli współmałżonkowie mogą podzielić się majątkiem sami, jednak nie wpływa to na umowę kredytową, dlatego też skorzystanie zinstytucji przejęcia długu będzie dobrym i bezpiecznym wyjściem z tej sytuacji. Na zmianę dłużnika muszą wyrazić zgodę zarówno byli współmałżonkowie, jak i bank, który ponownie sprawdzi zdolność współmałżonka zobowiązującego się do samodzielnej spłaty kredytu, i dołączy do umowy kredytowej odpowiedni aneks.
3. Innym rozwiązaniem dla byłych współmałżonków może być wynajem wspólnej nieruchomości.

Kredyt na mieszkanie to zobowiązanie finansowe, dzięki któremu możemy spełnić swoje marzenie o własnym lokum, jednak należy pamiętać o wszystkich plusach i minusach takiego rozwiązania. Jeżeli nie mamy wystarczającej sumy, aby kupić nieruchomość za gotówkę, powinniśmy dokładnie przeanalizować zarówno swoją sytuację finansową, jak i oferty deweloperów i banków, a jeśli nie jesteśmy pewni, która opcja będzie dla nas najbardziej korzystna, możemy skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym, który pomoże nam rozwiać wszelkie wątpliwości. Pamiętajmy również, że mieszkanie kupione na kredyt, nie będzie do końca naszą własnością, a własnością banku, dlatego też warto uzbierać wysoki wkład własny, ale przede wszystkim należy na spokojnie przestudiować wszystkie za i przeciw, gdyż decyzja o zaciągnięciu kredytu na mieszkanie może zmienić nasze życie o 180 stopni.

1. Jakie są rodzaje kredytu na mieszkanie? W realizacji marzenia o zakupie własnego lokum mogą Ci pomóc takie produkty bankowe, jak:
   • kredyt mieszkaniowy,
   • kredyt hipoteczny,
   • pożyczka hipoteczna,
   • kredyt gotówkowy.
2. Jak wybrać odpowiedni kredyt na mieszkanie? Zanim zdecydujesz się zaciągnąć długoterminowy kredyt na mieszkanie, dokładnie przeanalizuj swoją sytuację finansową i dostępne w internecie rankingi kredytów oferowanych przez różne banki, które przedstawiają takie informacje, jak:
   • kwota kredytu,
   • całkowity koszt zobowiązania,
   • wysokość oprocentowania, a co za tym idzie wysokość odsetek,
   • poziom RRSO,
   • okres spłaty kredytu,
   • dodatkowe koszty np. konieczność wykupienia ubezpieczenia,
   • waluta kredytu,
   • wymagany minimalny wkład własny (od 10% do 30%),
   • prowizja za udzielenie pożyczki.
3. Czym jest kalkulator kredytu mieszkaniowego? Kalkulator kredytu mieszkaniowego to specjalne internetowe narzędzie, które ułatwi i przyśpieszy poszukiwania odpowiedniej oferty, poprzez wpisanie takich danych, jak:
   • suma kredytu,
   • oprocentowanie kredytu,
   • okres spłaty zobowiązania.
4. Jakie warunki muszę spełnić, aby otrzymać kredyt na mieszkanie? Do podstawowych wymagań stawianych przez bank kredytobiorcom w przypadku kredytu na mieszkanie należą:
   • zdolność kredytowa,
   • minimalny 20-procentowy wkład własny,
   • wiek (banki najchętniej udzielają kredytów hipotecznych osobom do 35. roku życia),
   • stała praca,
   • pozytywna historia kredytowa w BIK.
5. Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu na mieszkanie? Do podstawowych dokumentów, które kredytobiorca musi dostarczyć, starając się o kredyt na mieszkanie, należą:
   • wniosek o kredyt mieszkaniowy,
   • dwa dokumenty tożsamości np. dowód osobisty i prawo jazdy,
   • zaświadczenie o zarobkach,
   • niektóre banki wymagają przed podpisaniem umowy kredytowej dostarczenie umowy deweloperskiej (w przypadku, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy) czy też umowy przedwstępnej z deweloperem (gdy już nieruchomość jest wybudowana).
6. Czym jest wskaźnik DtI? DtI (dept to income), czyli tzw. „dług do dochodu”, to ważny wskaźnik dla banków podczas podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu na mieszkanie. Jest to współczynnik sumy zobowiązań kredytobiorcy do bieżącego dochodu netto, które banki, wyliczając zdolność kredytową, sumują z ratą kredytu hipotecznego (wg Komisji Nadzoru Finansów, dla kredytów w złotówkach, wskaźnik DtI powinien wynosić max. 50% przy przychodach niższych niż średnia krajowa i 65% przy przychodach wyższych niż średnia krajowa).
7. Jak złożyć wniosek o kredyt na mieszkanie? Aby złożyć wniosek kredytowy należy pobrać z banku i wypełnić stosowny druk, który zawiera takie informacje, jak:
   • dane personalne kredytobiorcy,
   • przeznaczenie kredytu,
   • okres kredytowania,
   • suma kredytu,
   • rodzaj oprocentowania i rat,
   • suma wkładu własnego,
   • wysokość i terminy spłat comiesięcznych rat kredytu,
   • opis nieruchomości, na którą chcemy zaciągnąć zobowiązanie finansowe,
   • data i miejsce złożenia wniosku.
8. Co to jest karencja spłaty kredytu? Karencja spłaty kredytu, czyli tzw. wakacje kredytowe, to okres, przez który nie musimy płacić części pożyczonej sumy - rat kapitałowych, natomiast w dalszym ciągu jesteśmy zobowiązani do spłaty odsetek, które naliczył nam bank.
9. Co to jest stopa referencyjna? Stopa referencyjna to jeden z podstawowych wskaźników służący do obliczenia wartości m.in. kredytów na mieszkanie. Podstawową stopą procentową uznawaną przez polską Radę Polityki Pieniężnej od 6 lutego 1998 roku jest stopa referencyjna NBP, której wysokość wpływa na koszt kredytów pieniężnych.
10. Czym jest wskaźnik LtV? Wskaźnik LtV (loan-to-value) to stosunek wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia.
11. Czym są wskaźniki WIBOR(R) i LIBOR? WIBOR(R)(Warsaw Interbank Offer Rate) to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom w Polsce. Wartość tego wskaźnika zmienia się co 1, 3 lub 6 miesięcy w zależności od zastosowania stopy referencyjnej: WIBOR(R) 1M, WIBOR(R) 3M czy WIBOR(R) 6M.
    
    LIBOR (London Interbank Offered Rate), czyli stopa procentowa kredytów udzielanych na rynkach między narodowych.Wskaźnik ten odnosi się do kredytów zaciągniętych w obcej walucie, takiej jak: euro, frank szwajcarski, funt brytyjski czy dolar amerykański (obecnie kredyty w obcej walucie mogą zaciągnąć tylko osoby w niej zarabiające).
    
    Wartości wskaźników WIBOR(R) i LIBOR są niezależne od banków i wpływają na miesięczną ratę kredytu hipotecznego.
12. Jakie są rodzaje rat kredytu na mieszkanie? Rata kredytu hipotecznego składa się z kapitału, czyli sumy pożyczonej od banku, oraz z odsetek - koszt zaciągniętego zobowiązania finansowego. Kredytobiorca może wybrać spośród dwóch rodzajów rat, w jakich będzie spłacał kredyt:
    • raty równe, których wysokość pozostaje taka sama przez cały okres spłaty zobowiązania,
    • raty malejące, których wysokość na początku spłacania kredytu jest wyższa niż w przypadku rat równych; część kapitałowa raty jest przez cały okres kredytowania taka sama, ale część odsetkowa się zmienia, a co za tym idzie raty będą coraz mniejsze w kolejnych miesiącach spłaty kredytu.
13. Czym są wakacje kredytowe? Wakacje kredytowe, czyli karencja spłaty kredytu, to możliwość zawieszenia spłaty kredytu na określony czas np. raz w roku na miesiąc.
14. Jakie są koszty związane z kredytem na mieszkanie? Do najważniejszych kosztów związanych z kredytem na mieszkanie należą:
    • oprocentowanie kredytu,
    • koszt wyceny nieruchomości i prowizja dla agenta nieruchomości (1-4 proc. ceny nieruchomości),
    • opłaty za produkty dodatkowe, takie jak: ubezpieczenia, konta bankowe i karty kredytowe,
    • 20-procentowy wkład własny (20 proc. ceny nieruchomości),
    • odsetki,
    • koszty notarialne,
    • podatek PCC - od czynności cywilnoprawnych (2 proc. ceny nieruchomości),
    • założenie księgi wieczystej - 60 zł, a wpis - 200 zł,
    • koszty ubezpieczenia (na życie i nieruchomości - nieobowiązkowe).
    • koszty ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.
15. Jakie są rodzaje ubezpieczenia związane z zaciągnięciem kredytu na mieszkanie? W przypadku zaciągnięcie kredytu na mieszkanie kredytobiorca ma obowiązek wykupić ubezpieczenie. Do najważniejszych rodzajów ubezpieczeń związanych z kredytem hipotecznym należą:
    • ubezpieczenie nieruchomości,
    • ubezpieczenie na wypadek utraty wartości nieruchomości,
    • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
    • ubezpieczenie od utraty pracy lub od trwałej niezdolności do pracy,
    • ubezpieczenie na życie i od innych zdarzeń,
    • ubezpieczenie pomostowe,
    • ubezpieczenie kredytu,
    • ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych,
    • ubezpieczenie zawartości nieruchomości.
16. Czym jest kredyt refinansowy a czym konsolidacyjny? Kredyt refinansowy to produkt bankowy dla osób, które już mają jeden kredyt hipoteczny (np. we frankach), ale chcą obniżyć koszty i w tym celu zaciągają kolejny kredyt, również zabezpieczony hipoteką, aby skonsolidować pozostałe pożyczki. W takim przypadku rata miesięczna kredytu się zmniejszy, ale okres kredytowania wydłuży.
    
    Kredyt konsolidacyjny to długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką, który umożliwia połączenie kilku kredytów w jeden kredyt.
17. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Oczywiście można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kredytobiorcy często się na to decydują np. w przypadku rozwodu lub chęci zmiany lokum na większe, jednak w takim przypadku jest znacznie więcej formalności niż przy sprzedaży mieszkania nie obciążonego hipoteką.
18. Czy jako singiel mam szansę uzyskać kredyt na mieszkanie? Banki udzielają kredytów na mieszkanie zarówno parom, jak i singlom, jednak w przypadku singli wieloletnie zobowiązanie finansowe na zakup nieruchomości jest obarczone większym ryzykiem. Dlatego też osoby, które samotnie decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego muszą być przygotowane na wyższe koszty około kredytowe, takie jak konieczność wykupienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego (np. w połączeniu z ubezpieczeniem na życie).